Выпуск 12 :: Путь к собственному дому

Дополнительную информацию можно прочитать, подписавшись на международный русскоязычный журнал EXRUS.EU

Планирование строительства

Прежде чем идти к архитектору, необходимо подготовить первые зарисовки запланированного дома. Это облегчает первый консультационный разговор и учет пожеланий и представлений будущего застройщика. Если после консультации не последовал заказ, то в соответствии с положением об уплате гонорара архитектору или инженеру (§15% HOAI) подлежит оплате сбор в размере 3% от общей суммы гонорара. Заказ архитектору о предварительном планировании строительства дома желательно сделать в письменном виде, чтобы предупредить в дальнейшем споры об объеме выполненных работ. Если архитектором составлен концептуальный план с чертежами, проведены переговоры с учреждениями по вопросам получения необходимых разрешений, сделана предварительная оценка стоимости дома, то он может требовать уплаты дальнейших 7% от общий суммы гонорара. Предварительное планирование позволяет будущему застройщику оценить свои финансовые возможности для строительства желаемого им дома. До получения разрешения на строительство дома и гарантий финансирования, архитектор не должен продолжать дальнейшие плановые работы. В противном случае, он не может требовать оплаты за такие работы, если не будут выполнены основные предпосылки для начала строительных работ.

После подготовки проекта и плана работ, получения необходимых разрешений на строительство дома, следует оплата в размере 42 % от общей суммы гонорара. Дальнейшие 14 % оплачиваются после описания выполнения работ, получения и оценки предложений производителей работ для подготовки предварительной сметы.

Застройщику не рекомендуется признавать пункт договора, в котором объявляется расчёт стоимости архитектора свободным для дальнейших изменений, и передавать неограниченную доверенность, которая разрешает ему самостоятельно делать заказы строителям и другим производителям работ. На передаваемые заказы архитектор должен получать ваше согласие. Оспорьте тотчас, если архитектор действует самовольно, иначе через его действия вы принимаете на себя обязательство за их последствия (Duldungsvollmacht) . Если вы не знали о самовольных действиях архитектора, то они вас ни к чему не обязывают. Суды многократно обращали внимание на то, что производители строительных и монтажных работ обязаны уведомлять о них застройщика.

С началом строительных работ архитектор обязан вести надзор за строительством, который заключается в выполнении многообразных задач: исполнение плана строительства и описание выполненных работ, ведение дневника строительства, прием выполненных работ, проверка счетов и выяснение действительной общей стоимости работ, установление гарантийного срока и забота об устранение выявленных недостатков. За надзор за ходом строительства дома следует оплата в размере 34% от общей суммы гонорара. Наряду с основными задачами, архитектор должен всесторонне консультировать застройщика и указывать на возможные недостатки, имеющие правовое значение. Например, строительная фирма просрочила срок исполнения определенного рода работ и должна уплатить штраф, предусмотренный договором. Архитектор не сообщил застройщику о том, чтобы он предъявил свои права о взыскании штрафа. Несмотря на то, что по причине пропуска срока застройщик утратил право требования уплаты штрафа, архитектор обязан возместить застройщику ущерб в сумме штрафа, который должна была уплатить строительная фирма.

Гонорар архитектора

Гонорар архитектора определяет Положение о гонораре для архитектора и инженера (HOAI) и Положение о денежных сборах архитектора (GOA) . Размер гонорара определяется по таблице и зависит от стоимости строительства и степени его сложности (§ 16 HOAI) . Превышение предельного размера гонорара допускается только по письменному соглашению, если имел место необычно длительный срок выполнения работ. Если не достигнуто письменное соглашение о размере гонорара, то действительной становится минимальная ставка гонорара (§4 Abs. 1 HOAI) .

Перед тем как составить с архитектором письменное соглашение о гонораре, застройщику рекомендуется ознакомиться с Положением о гонораре для архитектора и инженера, чтобы знать величину минимального и максимального размера гонорара, установленного в таблице. Дополнительно к таблице архитектор может представить свое толкование расчетов, которые должен доказать.

После того, как архитектор выполнит полностью свою работу и передаст застройщику счет, содержание которого можно проверить, гонорар подлежит уплате. Кроме него подлежит уплате налог с оборота (§9 HOAI) . Срок требования уплаты гонорара составляет два года.

Если архитектором при выполнении своих услуг допущены ошибки, застройщик может требовать устранения недостатков. После сооружения дома право требования ограничивается возмещением ущерба в денежном выражении. Вместе с архитектором солидарную ответственность несут производители строительных работ, если ошибки архитектора были для них очевидны, например такие как, отсутствие изоляции в подвале. Взаимная ответственность имеет место, если по причине недостаточного надзора за ходом строительства, архитектор просмотрел допущенный строителями брак.

Очень часто договора с архитекторами предусматривают ограничение ответственности, которое заключается в том, что архитектор только тогда несёт ответственность за ошибки, если застройщик не может требовать возмещения ущерба с производителей строительных работ. Это правило застройщик не должен признавать, то есть оно должно быть исключено из текста договора.

Требование к архитектору о возмещение ущерба застройщик может предъявить в течение 5 лет после окончания строительства (§ 638 BGB ) .

Извлечение из таблицы гонорара для архитектора

Anrechenbare

Kosten Zone 1 Zone 11

DM von bis von bis

50 000 3 660 4 460 4 460 5 520

60 000 4 390 5 340 5 340 6 600

70 000 5 130 6 230 6 230 7 680

80 000 5 850 7 100 7 100 8 770

90 000 6 590 7 990 7 990 9 850

100 000 7 320 8 860 8 860 10 900

200 000 14 630 17 500 17 500 21 330

300 000 21 950 25 930 25 930 31 240

400 000 29 260 34 140 34 140 40 660

500 000 36 580 42 190 42 190 49 670

600 000 42 240 48 830 48 830 57 610

700 000 46 970 54 650 54 650 64 890

800 000 51 040 59 820 59 820 71 520

900 000 54 450 64 330 64 330 77 500

1 000 000 57 200 68 180 68 180 82 810

Anrechenbare

Kosten Zone 111 Zone 1V Zone V

DM von bis von bis von bis

50 000 5 520 7 110 7 110 8 170 8 170 8 970

60 000 6 600 8 480 8 480 9 750 9 750 10 690

70 000 7 680 9 880 9 880 11 330 11 330 12 430

80 000 8 770 11 250 11 250 12 930 12 930 14 170

90 000 9 850 12 250 12 250 14 500 14 500 15 900

100 000 10 900 13 970 13 970 16 020 16 020 17 550

200 000 21 330 27 070 27 070 30 900 30 900 33 770

300 000 31 240 39 220 39 220 44 530 44 530 48 510

400 000 40 660 50 420 50 420 56 940 56 940 61 820

500 000 49 670 60 890 60 890 68 370 68 370 73 980

600 000 57 610 70 770 70 770 79 550 79 550 86 130

700 000 64 890 80 260 80 260 90 500 90 500 98 180

800 000 71 520 89 080 89 080 100 780 100 780 109 560

900 000 77 500 97 240 97 240 110 440 110 440 120 340

1 000 000 82 810 104 750 104 750 119 350 119 350 130 350

Таким образом, гонорар архитектора вычисляется на основании Положения о гонораре архитектора и инженера (HOAI) . В основном три фактора влияют на размер гонорара:

· зона гонорара, к которой причислены строительные намерения

· стоимость строительства объекта

· действительное выполнение архитектором работ, обусловленных договором

Зоны гонорара отличаются друг от друга следующим:

Зона гонорара 1 – к ней относятся здания с очень незначительными требованиями планирования, помещения барачного типа для временного использования.

Зона гонорара 11- здания с незначительными требованиями планирования, простые жилые помещения с общей кухней и санузлом, гаражи, простые ремонтные мастерские и т. д.

Зона гонорара 111- здания со средними требованиями планирования. Сюда относят жилые дома, жилые общежития, детские сады, начальные школы, молодежные центры, места проведения досуга для пенсионеров и т. д.

Зона гонорара 1V- здания с требованиями планирования выше среднего. Сюда относят жилые дома с более сложной архитектурой.

Зона гонорара V – здания с высокими требованиями планирования, например: больницы и университетские клиники.

Продолжение темы в следующем выпуске

Дополнительную информацию можно прочитать, подписавшись на международный русскоязычный журнал EXRUS.EU

ПОИСК НА САЙТЕ:

Рекомендуемые рассылки

Авторам

ПОИСК НА САЙТЕ:

Рекомендуемые рассылки

Читателю

Авторам