| справка реклама автору читателю Каталог | Контакты |
Рекомендуемые рассылки
Бизнес и Финансы
Города и Регионы , Погода
Государство
Дом
Компьютеры и Интернет
Культура и Искусство
Медицина и Здоровье
Новости, СМИ
Образование и Работа
Отдых и Знакомства
Религия и Эзотерика
Спорт
Техника и Наука
Товары и Услуги
|
Блоги :: Путь к собственному дому :: Выпуск 17
<<<вернуться к блогу
Автор: Обозреватель
(добавлено: 07.08.10)
Собрание собственников жилья
Важные вопросы управления общей собственностью решаются собственниками совместно:
- выборы и отзыв управляющего
- регулирование вопросов содержания общей собственности
- вопросы страхования общей собственности, например, от пожара
- утверждение хозяйственного плана
Собрание должно проводиться не реже 1 раза в год. Управляющий, приглашая собственников на собрание, должен заранее огласить вопросы повестки дня.
От грубого нарушителя порядка использования квартиры собрание собственников может потребовать принудительной продажи квартиры. Такое требование может последовать, если нарушитель не менее 3 раз предупреждался о соблюдение порядка и, несмотря на это, продолжал его нарушать. Решение о принудительной продаже квартиры действительно, если принято абсолютным большинством голосов собственников.
Если собственник квартиры в установленный срок не продал квартиру, то она может быть продана по поручению собственников нотариусом с аукциона (§ 19 WEG) .
Маклерский договор
Контакт между продавцом и покупателем квартиры или дома, наймодателем и нанимателем жилья нередко устанавливается маклером. Заказ, как правило, он получает от продавца или наймодателя жилья. Договорные отношения между маклером и его клиентами урегулированы в общих чертах гражданским законодательством. Более подробное оформление они получили в договорной практике.
Заключение договора не требует категоричного соглашения об уплате маклерского комиссионного вознаграждения. Независимо от того, непосредственно ли маклер обращается к клиенту или через объявление в газете, в каждом отдельном случае достаточно того, чтобы клиент принял предложение или допускает его принятие. Поэтому, получение клиентом маклерского счёта об уплате вознаграждения вызывает удивление и чувство сомнения в правомерности такого счёта. Для таких случаев существует следующее общее правило: если маклер достаточно чётко в недвусмысленной форме довёл до сведения заинтересованных лиц своё право требования уплаты провизиона, то клиент, принявший предложение, согласился с условиями предоставления маклерских услуг.
Например, объявление в газете содержало, наряду с описанием жилого объекта, требование об уплате провизиона. Это говорит о том, что маклер довёл это до сведения клиента условия маклерского договора. В объявление достаточно для этого следующее указание:
«Courtage (Provision) x Prozent plus Mehrwertsteuer». Заинтересованный читатель, прочитав это объявление, посещает продавца квартиры, осматривает квартиру и покупает её. Независимо от того, что покупатель не встречался с маклером, он обязан уплатить ему вознаграждение.
Если объявление не содержало указания о уплате провизиона, то требование маклера отклоняется, так как прочитавший такое объявление предполагал, что маклер действует по заказу продавца квартиры, который и платит маклеру (BGH WM 1985 S. 1344).
Если заключён маклерский договор, то маклер обязуется либо к указанию для заключения договора купли–продажи жилья или его найма
(Nachweismakler) либо должен способствовать заключению желаемого договора (Vermittlungsmakler). Поэтому, желательно заранее выяснить, о каком виде деятельности маклера идёт речь, за которую он может требовать выплаты комиссионного вознаграждения.
Der Nachweismakler должен одного из неизвестных ранее заинтересованных лиц указать конкретно, чтобы заказчик мог самостоятельно провести переговоры с этим лицом. То есть, необходимо установление прямого личного контакта. Отсылка поимённого листа заинтересованных лиц, из которых заказчик должен выбрать желаемого партнёра по договору, недостаточно для требования выплаты комиссионных денег.
Der Vermittlungsmakler должен не только выступить в качестве посредника между сторонами по договору, но и положительно влиять на их волеизъявление. Маклер должен вести переговоры с заинтересованным лицом, чтобы реализовать желаемую заказчиком сделку. Присутствие маклера при последующем заключении договора не обязательно.
Наряду с основными обязанностями указания или способствования заключению договора, консультационная деятельность маклера играет всё большую роль. Речь идёт о побочной деятельности маклера информировать клиентов об особенностях соответствующего объекта, например, если объект является памятником архитектуры и находится под особой защитой, или о известных недостатках объекта и т. д. Сообщаемые маклером данные, ведущие к заключению договора, должны соответствовать действительности (BGH WM 1991 S. 246).
Если маклер нарушил эту обязанность, то должен будет возместить заказчику ущерб.
Размер маклерского вознаграждения
При покупке земельного участка размер комиссионного вознаграждения обычно составляет – 6 % от нетто- стоимости объекта. Как правило, продавец платит – 3% и покупатель - 3%. В законодательстве этот вопрос не урегулирован, поэтому на практике существуют значительные различия, например:
Стоимость посреднических услуг маклера при найме квартиры в соответствии с Wohnungsvermittlungsgesetz не должен превышать двукратной стоимости найма квартиры (zwei Monats – kalt Mieten) . Посредничество при найме социального жилья не допускается.
Налог на добавленную стоимость подлежит уплате, если об этом было согласовано в ясной форме (x Prozent plus Mehrwertsteuern).
В случае если маклер предлагал квартиру для продажи, а заинтересованное лицо заключает с собственником жилья договор найма, то маклер не может требовать уплаты провизиона.
Размер маклерского вознаграждения рассчитывается всегда не от цены указанной в предложении о продаже объекта, а от действительно уплаченной цены объекта.
Например, в объявление указывалось, что дом продаётся за 280 000 марок. После переговоров с покупателем, собственник продал дом за 220 000 марок. Размер провизиона рассчитывается от 220 000 марок
Необходимо также отметить, что маклер имеет право требовать уплаты провизиона, если сделка совершилась. Нередко происходит так, что посреднические услуги маклера остаются безуспешными. В этом случае, заинтересованные лица не обязаны платить маклеру вознаграждение за потраченное время. Всякое соглашение о подобного рода вознаграждениях признаются недействительными, так как нарушают основное правило уплаты провизиона – зависимость от успеха сделки (BGH WM 1988 S. 1199)
Требование уплаты провизиона признаётся действительным, если при посредничестве маклера стороны заключили договор купли-продажи дома или земельного участка, а позднее расторгли его.
Например, покупатель заключил договор покупки дома, а позднее расторг его, так как выявились существенные недостатки, устранение которых стоит больших денег и времени. Покупатель дома может требовать возврата покупной цены с продавца, но не уплаченного маклеру провизиона.
Информация, полученная клиентом от маклера, не должна передаваться третьим лицам. Если третье лицо на основании полученных сведений заключает договор купли- продажи или найма, то маклер может требовать возмещения ущерба от клиента, передавшего информацию. Размер возмещения ущерба не должен превышать суммы провизиона.
Продолжение темы в следующем выпуске
 |
|
| Copyright © 2008 web GLOBUS |
