Путь к собственному дому. Часть 1

09.06.2009 ВТОРНИК 00:00

ПУТЬ К СОБСТВЕННОМУ ДОМУ

Мой дом - моя крепость

или

путь к собственному дому

ЧАСТЬ ПЕРВАЯ

Предисловие

Уже наши предки высоко оценивали преимущества уютного и добротно выстроенного собственного дома. Известное высказывание англичан: «Мой дом - моя крепость» - принималось людьми как руководство к действию. Тому, кто следовал при застройке дома этому девизу, не страшны были никакие жизненные бури. Собственный дом становился настоящей опорой и защитой семьи, местом отдохновения от бесконечных мирских забот.

Мечта о собственном доме – крепости не угасла и в наши дни. Согласно опросам, 85 % населения Германии желают жить в собственных четырех стенах. 44% населения в старых Землях имеют собственное жилье. В новых Землях Германии наблюдается сегодня настоящий строительный бум. И это происходит в условиях снижения уровня жизни и роста безработицы. Если в 1993г. только 19% населения в новых Землях были собственниками жилья, то в 1998г. их число увеличилось до 26%. Земля Бранденбург лидирует по количеству выданных разрешений на строительство жилья: на 1000 жителей было выдано 15, 2 разрешения. Для сравнения: в Земле Баден-Вюртемберг было выдано на 1000 жителей всего 6, 4 разрешения, т. е. более чем в 2 раза меньше.

Первое, что бросается в глаза переселенцу, прибывшему из стран бывшего СССР, это красота и уютность немецких домиков, ухоженность и нарядность приусадебных участков. Именно в эти минуты у многих рождается мечта о собственном доме. Рассмотрим, насколько же она реальна для нового гражданина Германии.

Планирование

Тернистый путь к собственному дому начинается с детального планирования. Перед будущим застройщиком или покупателем жилья возникает целый ряд вопросов, требующих квалифицированного решения. В первую очередь, должна быть внесена ясность в отношении предмета нашего желания: что мы хотим – дом или квартиру, для собственного использования или сдачи в найм, новое или старое жилье, готовый дом или построенный по плану архитектора, месторасположение земельного участка и его стоимость, правильно оценить свои собственные способности и финансовые возможности, настоящую и будущую семейную ситуацию, которая является основой для планирования потребности в жилой площади.

Финансирование намерений застройщика или покупателя жилья тесно связаны с ответами на следующие вопросы: размер собственного капитала, ежемесячный нетто – доход семьи и посильный размер погашения взятой на строительство ссуды. При планировании должно быть установлено, какая часть финансирования может быть покрыта банковским кредитом, строительно–сберегательным договором или договором страхования жизни. Преимущество имеет финансовый институт, предлагающий застройщику весь спектр услуг из одних рук, что упрощает их реализацию и снижает стоимость расходов.

При поиске и покупке земельного участка может помочь маклер, однако это вызывает дополнительные расходы. Строительные фирмы, предлагающие готовые дома, имеют в наличии запланированные, но еще незастроенные участки. Возможна также покупка уже застроенного земельного участка. Перед приобретением участка необходимо ознакомиться с извлечением из Земельной книги, где указаны собственник участка и ограничения, наложенные на участок. Этот вопрос подробно рассмотрен в главе « Поиски и покупка земельного участка».

Нормы строительного права предписывают форму реализации мечты застройщика о собственном доме. Перед приобретением участка необходимо убедиться в том, что строительные намерения не противоречат правовым предписаниям. Заявление о выдаче разрешения на строительство подается в местную общину, которая передает его затем на рассмотрение в вышестоящую организацию.

Договор купли – продажи земельного участка требует нотариального заверения. Перед его подписанием должно быть изучено его содержание и исключены неясные формулировки. Для планирования и проведения строительных работ рекомендуется заключать Werkverträge, которые предусматривают 5 – летний гарантийный срок. Договор с архитектором должен содержать точный перечень предоставляемых услуг и окончательный размер гонорара согласно Положения о гонораре архитектора и инженера.

Надзор за ходом строительных работ осуществляется архитектором, учреждениями по строительству и самим застройщиком.

Финансирование строительства или приобретение жилья из собственного кармана могут позволить себе немногие. Остаётся второй путь: финансирование из других источников. Но и здесь действует жёсткое правило: необходимо иметь на счету 20-30% собственных средств от общей стоимости объекта.

Заключив договор со строительно-сберегательной кассой (Bausparvertrag) и открыв в ней счёт (Bausparkonto) мы можем начать накопление собственных средств. Оптимальный договор получает тот, кто точно знает, чего он хочет. Поэтому, прежде чем заключать Bausparvertrag, ответьте себе на следующие вопросы:

а) какое количество денег я могу регулярно переводить на строительно-сберегательный счет?

б) когда я хотел бы начать строительство дома?

в) как высока, примерно, будет позднее сумма ежемесячного погашения взятой на строительство ссуды? Здесь необходимо также учесть частичное поощрение ваших накопительских усилий, если доход не превышает установленных Законом границ.

В связи с этим необходимо отметить, что с 1. 01. 99г. вошёл в силу пятый по счету Закон о способствовании образования накопления

(5 Vermögensbildungsgesetz) . В соответствии с данным Законом, работодатель, согласно вашего заявления, ежемесячно может переводить до 78 марок (Vermögenswirksame Leistungen) на строительно-сберегательный счет работника по найму. Размер VL в большинстве отраслях промышленности урегулирован тарифными договорами или производственными соглашениями. В случае если работодатель не должен платить VL или выплачивает меньше 78 марок, есть смысл недостающую сумму VL переводить из зарплаты. И в этом случае работник по найму получит от государства 10% премию (Arbeitnehmersparzulage) , если его доход не превышает 35000 марок в год для холостых и 70000 марок - для женатых.

Антраг для получения 10% премии (Formular "Anlage VL") , полученный от Bausparkasse, сдается в Finanzamt вместе с налоговой декларацией.

Еще одна 10% премия от государства предусмотрена Законом о поощрении жилищного строительства (Wohnungsbauprämiengesetz) . Данную премию от государства Bausparer получает с 16-летнего возраста. Максимальная надбавка 100 марок в год для холостых (10% от 1000 марок накопленных средств) и 200 марок - для женатых (10% от 2000 марок накопленных средств). Премия выплачивается через 7 лет (срок действия строительно-сберегательного договора) и имеет целевое назначение: приобретение или строительство жилья.

Предпосылкой для выплаты является также не превышение размеров годового дохода: 50000 марок (для холостых) и 100 000 марок (для женатых).

Для получения от государства третьей поощрительной премии можно использовать потенциал немецкого рынка ценных бумаг. Строительно-сберегательные кассы предлагают для этой цели Фонды ценных бумаг, которые на протяжении более 40 лет успешно инвестирует в первоклассные немецкие акции. С марта 1978г. по март 1998г. среднегодовой процент на инвестируемый капитал составил 14, 2%. Ежегодное инвестирование в Фонд ценных бумаг (DWS) государство поощряет 25% премией в новых Землях и 20% - в старых Землях. К сожалению, пока только на 1000 марок накопленных средств.

Таким образом, при условии использования всех трех различных программ Bausparer получает максимальное государственное поощрение. Будем считать, что за 7 лет действия строительно-сберегательного договора вы накопили 30% собственных средств, получили ссуду и построили собственный дом, реализовав тем самым свою давнюю мечту. Здесь необходимо отметить, что выполнение некоторых строительных и отделочных работ своими руками значительно снизят финансовые затраты на строительство. И уже вселившись в собственный дом, вы можете вновь рассчитывать на финансовую поддержку от государства (Eigenheimzulage) в течении первых 8 лет проживания в доме. Например: 8000 марок ежегодно на семью с двумя детьми (5000 марок на семью и по 1500 марок на каждого ребенка). За 8 лет это будут весомые 64 000 марки, которые значительно облегчат выплату взятой ссуды. Необходимые антраги и информацию вы получите в финансовом учреждении (Finanzamt) . При покупке жилья старше 2 лет Eigenheimzulage составляет на семью 2500 марок и на каждого ребенка 1500 марок в течение 8 лет.

Информация для тех, кто имеет привычку осуществлять крупные покупки в канун Нового года. 8-летний срок начинает течь в тот год, когда на покупателя перешли права и обязанности собственника. Этот срок установлен в индивидуальном порядке в нотариально заверенном договоре купли-продажи жилья. Если, например, вы купили квартиру или дом в декабре уходящего года, а использовали свою собственность для целей проживания в январе Нового года, то вы будете получать Eigenheimzulage в течение 7 лет, а не 8 лет. Это обстоятельство известно под названием "Случай Нового года". Поэтому, если вы, например, купите жилье в декабре 2001 года, то в этом же месяце вы должны вселиться и использовать его по назначению. В этом случае вы выполните предпосылки для получения Eigenheimzulage в течении 8 лет. Известное выражение "Время - деньги" в полной мере относится к вопросу накопления средств для собственных четырёх стен. Не откладывая в долгий ящик, составьте финансовый план и терпеливо придерживайтесь его. Экономьте минимум 10% от вашего дохода ежемесячно и 50% от каждого повышения зарплаты или оклада. Государство поощрит ваши накопительские усилия, если вы вкладываете деньги в строительную сберкассу и ценные бумаги, а не держите их в чулке.

С 1998 года действует Закон о повышении квартирной платы без ограничений (Miethöhegesetz) . Это значит, что плата за квартиру (Miete) будет постоянно повышаться. При ежегодном повышении квартплаты на 3% за 28 лет проживания в снятой вами квартире вы перечислите в карман наймодателя (Vermieter) больше, чем затратили бы на финансирование собственных четырёх стен.

Образец запроса в банк об условиях финансирования строительства дома.

Kreditinstitut. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Bankenstr. 1-6

Musterstadt

Kreditanfrage: EFH-Neubau 300. 000, - DM Annuitätendarlehen

Sehr geehrte Damen und Herren,

für die finanzierung des Baues eines Einfamilienshaus bitten wir um ein Darlehnsangebot.

Kapitalbedarf :

1. Grundstück, incl. Resterschließung

und Nebenkosten 05. 000, 00 DM

2. Baukosten EFH, incl. Baunebenkosten,

Außenanlagen, Finanzierungskoste 285. 000, 00 DM

3. Sonstiges/Reserve 10. 000, 00 DM

Summe 1-3: 400. 000, 00 DM

Gesamtfinanzierung:

1. Eigenkapital im Bausparvertrag 40. 000, 00 DM

2. Eigenkapital in Kapitallebensversicherung 16. 000, 00 DM

3. Sparbuch 26. 000, 00 DM

4. Eigenleistung 18. 000, 00 DM

5. Summe 1-4 = Eigenmittel 100. 000, 00 DM

6. Fremdfinanzierung Annuitätendarlehen 300. 000, 00 DM

Summe 1-6: 400. 000, 00 DM

Wir haben- beide Ehepartner zusammen- ein Nettoeinkommen von 5000, 00 DM und außer der Miete von ca. 1100, 00 DM und Unterhalt des PKW bisher keinerlei finanzielle Verpflichtungen.

Kinder sind keine vorhanden.

Folgende Darlehensstrategie geben wir vor:

1. Wir wünschen ein Annuitätdarlehen

2. Taggenaue Zins- und Tilgungsverrechnung bei monatlich nachschüssiger Zahlung der raten werden von uns erwartet.

3. Die Eigenheimzulage von 5000, 00 DM sollte 8 Jahre lang voll in die Tilgung integriert werden, so daß im 1. -8. Jahre max. jeweils 28. 000, -DM Kapitaldienst (23. 000, -+5000, -) möglich werden

(8x Sonderzahlung am 30. März des Jahres zu 5000, -DM oder ähnliche Varianten; eventuell auch mit eigenständigem „Eigenheimzulagedarlehen“)

4. Falls eine teilweise Risikoabsicherung erforderlich ist, bringen wir eigenständig eine Restschuldversicherung auf verbundene Leben ein.

5. Die Grundschuldeintragung sollte als gestückelte Briefgründschuld zu 40. 000, 00 DM, 80. 000, 00 DM und 180. 000, 00DM erfolgen.

6. Die Zinsbindung erbitten wir in den Varianten 8 Jahre, 10 Jahre und 15 Jahre (bei Reduzierung der Tilgung in Variante 2 und 3 ab 9 Jahr um 5000, -DM p. a.)

7. Es ist geplant, die bei der Darstellung der „Gesamtfinanzierung“ ausgewiesenen Bausteine (Sparbuch, Bausparvertrag u. Kapitallebensversicherung, von denen letztere auf 25 Jahre Laufzeit angelegt war) in Liquidität umzumünzen und als tätsächliche Eigenkapitalschwelle verfügdar zu haben.

8. Eine 100%-ige Auszahlung ohne Disagio/Damnum sollte sichergestellt werden.

9. Bearbeitungsgebühr und eventuelle, weitere außerplanmäßige Tilgungen sollten Verhandlungssache sein.

10. Sie sollten uns wissen lassen, ob der Grundstückskaufvertrag und der Bauvertrag zur Bestätigung des entstehenden Kapitalbedarfes ausreichen, bzw. welche weitere Unterlagen Sie zu gegebener Zeit noch benötigen werden.

11. Eine Option auf eine Anschlußfinanzierung durch Ihr Kreditinstitut (am Ende der Zinsbindungs-zeit) sollte eingeräumt werden.

12. Das von Ihnen erwünschte Angebot wird bis zum 16. 02. 00 erbeten. Wenn erforderlich, sind wir gern zu der üblichen Selbstauskunft bereit und zum Nachreichen anderer für Sie eventuell wichtiger Informationen.

Für Ihre Bemühungen bedanken wir uns in der Hoffnung auf eine erfolgreiche Zusammenarbeit.

Mit freundlichen Grüßen

Ihre Bauherrenfamilie

Р. S. Вопросы финансирования строительства и покупки дома будут подробно рассмотрены в отдельной брошюре.

Поиски и покупка земельного участка

Каждый покупатель или продавец земельного участка должен знать, что понимается под земельным участком, как он заносится в Земельную книгу (Grundbuch) и какие права и обязанности возникают при покупке или продаже земельного участка.

Под земельным участком понимается определенная ограниченная в пространстве часть земной поверхности, точное месторасположение которой установлено путем занесения в Земельную книгу.

Земельная книга является общественной государственной описью земельных участков, предоставляющей сведения о существующих правовыхотношениях. Для каждого отдельно взятого земельного участказаводится особый поземельный лист, в правовом смысле собственная земельная книга. Ведение книги возложено, как правило, на административный суд (Amtsgericht) в районе которого находится соответствующий земельный участок. В Земельной книге хранятся также документы, на основании которых последовало занесение, например, договор купли – продажи земельного участка.

Опись содержит информацию о площади земельного участка и его хозяйственном предназначении. Здесь же указаны права, вытекающие из обладания собственностью, например, такие как право прохода к другому земельному участку (Wegerecht) . Возможные ограничения, наложенные на земельный участок – передача в залог, наложение ареста, наличие ипотечного долга и другие ограничения - также указываются в описи.

Рассмотрим структуру Земельной книги. Каждый поземельный лист, в котором записаны данные конкретного земельного участка, содержит пять подразделов: Aufschrift, Bestandsverzeichnis, Abteilung 1, Abteilung 11, Abteilung 111.

Aufschrift - эта страница является заглавием Земельной книги, содержащей название соответствующего административного суда, административного района и номер листа Земельной книги. Надпись может быть следующей: Amtsgericht Lubben Grundbuch von Boblitz , Blatt 9345.

Bestandsverzeichnis – здесь записаны данные земельного участка, его хозяйственное предназначение, месторасположение и площадь. Типичное описание хозяйственного предназначения и месторасположения участка может быть следующим: Hof-und Gebäudefläche am Dorfecke 2.

Abteilung 1 – в этот раздел Земельной книги заносится собственник земельного участка. При наличии нескольких собственников на участок, указываются части совместной собственности. Далее приводится правовое событие, послужившее основанием занесения. Например: Aufgelassen am 01. 03. 2000; eingetragen 12. 04. 2000.

Abteilung 11- сюда заносятся все ограничения, наложенные на земельный участок, за исключением тех, которые занесены в Abteilung 111.

Например: Grunddienstbarkeit (Wegerecht) für den jeweiligen Eigentümer vom Grundstück Kleindorf, Blatt 6395, Bestandsverzeichnis № 2, Flur 5, Flurstück36 ; gemäß Bewilligung vom 12. 08. 1975, eingetragen am 03. 10. 1975 in Blatt 845.

Abteilung 111- в этот раздел заносятся данные о наличии ипотечного долга, передачи участка в залог и т. д.

Например: Grundschuld über 200 000 DM für die CC Bank, 45367 Neustadt ; Zinsen 9 % jährlich; gemäß Bewilligung vom 05. 07. 1998, eingetragen am 07. 08. 1998.

Право просмотра Земельной книги разрешено только лицам, имеющим правомерный интерес. Например:

· собственнику участка

· супруге собственника участка

· лицам, заинтересованным в покупке земельного участка, которые могут привести данные о том, что провели переговоры с собственником по поводу приобретения участка

· собственникам соседних участков, имеющим правовые притязания

· лицам, имеющим право прохода через участок (Wegerecht)

· строительным фирмам, состоящим в договорных отношениях с собственником участка

· банкам – кредиторам собственника

· поставщикам товаров, неоплаченных собственником земельного участка

· маклеру, имеющему письменную доверенность от собственника

· нотариусу

· государственным учреждениям

· адвокатам, действующим по поручению нотариуса

В тоже время не все ограничения отражены в Земельной книге. Отсутствуют так называемые общественные ограничения - размер поземельного налога, предварительное право покупки земельного участка общиной на основании строительного кодекса, а также права, вытекающие из старого земельного законодательства, такие как право прохода и наличие ограничений в использовании земельного участка. Покупателю, заинтересованному в покупке участка, необходимо получить такую информацию в соответствующей общине (Gemeinde).

Советы для поиска земельного участка

1. Наведение справок в учреждение по строительству (Bauamt) или администрации общины о выделении новых земельных участков под застройку жилья

2. Дача объявления в ежедневной прессе под рубрикой « Поиски земельного участка»

3. Просмотр предложений частных лиц о продаже земельных участков

4. Обращение в строительные фирмы, предлагающие готовые дома

5. Информация административных судов о принудительной продаже участков, чаще всего речь идет о уже застроенных участках

6. Информация банков и сберегательных касс

7. Использование доски объявлений в крупных торговых домах

8. Опросы коллег, друзей, знакомых

9. Опросы жителей в желаемом районе застройки дома

С планом застройки можно бесплатно ознакомиться в администрации общины. На этом плане – карте указаны все отдельные земельные участки определенного района и порядок их застройки. Сокращения, которые содержит каждый план застройки, означают следующее:

GFZ – Geschoßflächenzahl – определяет количество жилых площадей, разрешенных для сооружения на одном земельном участке.

Например: Eine GFZ von 0,35 – это говорит о том, что на участке размером 1 000 кв. м разрешено построить дом с максимум 350 кв. м жилой площади.

GRZ - Grundflächenzahl – определяет размер земельной площади, отведенной под застройку на одном участке.

Например: Eine GRZ von 0, 35 – это означает, что на 1 000 кв. м земельного участка может быть застроено максимум 350 кв. м земли.

WR – районы, отведенные исключительно под строительство жилья. Разрешено сооружение односемейных и многосемейных домов любых типов, бюро представителей свободных профессий – врачей, налоговых консультантов и т. д. В порядке исключения могут быть построены магазин, аптека, булочная, парикмахерская и ремонтное предприятие для покрытия ежедневных потребностей жителей района.

WA – районы, в большей своей части отведенные под строительство жилья. В них допускается открытие магазинов, кафе, и т. д. В качестве исключения, может быть разрешено сооружение заправочных станций, гостиниц, предприятий, удовлетворяющих потребности садоводов и огородников.

MI – смешанные районы, где кроме жилых зданий, могут сооружаться здания мелких предприятий с низким шумовым фоном, административные, спортивные, культурные, оздоровительные и т. д.

Приобретение земельного участка

Договор купли – продажи земельного участка требует нотариального заверения (§ 313 BGB) .

Перед тем как идти к нотариусу, покупатель и продавец земельного участка должны прийти к единому мнению по основным существенным пунктам совершаемой сделки. К ним относится по возможности точное описание земельного участка – его местонахождение, площадь и хозяйственная ценность.

Действительное качество устанавливается покупателем путем осмотра участка земли. Извлечение из Земельной книги, предоставленной продавцом, информирует покупателя о размерах земельного участка.

Его хозяйственная ценность в значительной степени зависит от ограничений, указанных в извлечении из Земельной книги. Не забудем также о возможных общественных ограничениях, не указанных в Земельной книге.

Перед приобретением земельного участка для строительства дома необходимо удостовериться в местной общине в том, что запланированное строительство соответствует правовым предписаниям. В определенных регионах, где расположены неподалеку объекты индустрии, рекомендуется обратить внимание на свойство почвы.

С другой стороны, покупатель должен удостоверить продавца в решении вопросов финансирования купли земельного участка предоставлением подтверждения банка.

Проект договора, подготовленный нотариусом, целесообразно спокойно изучить дома, что позволит затем исключить относительные неясности во время его обсуждения у нотариуса. В случае если сделка не состоится по тем или иным причинам, стороны должны уплатить нотариусу за подготовку проекта договора.

Необходимость нотариального заверения договора купли – продажи земельного участка служит надежности документирования содержания договора и защите сторон от последствий принятия поспешного решения (§ 313 BGB) . Нотариус при этом консультирует участников и проводит правовые поучения.

Принудительность нотариального заверения служит также тому, чтобы все важные условия сторон сделки были отражены в тексте договора. Устные или правовые договоренности, обусловленные частным порядком, юридически ничтожны и ни к чему не обязывают.

Интересы покупателя и продавца земельного участка перед нотариусом может представлять доверенное лицо. Доверенность, выданная ему, также требует нотариального заверения.

Договор купли – продажи земельного участка при нотариальном заверении зачитывается нотариусом и при необходимости обсуждается. После устранения неясностей договор зачитывается вновь и подписывается всеми причастными к нему лицами и нотариусом.

Необходимо отметить, что текст договора должен быть подписан только в том случае, если все условия договора действительно ясны. При нотариальном заверении действует принцип правильного и полного заверения. Поэтому нелишним будет предостережение от указания более низкой цены участка в целях экономии стоимости нотариальных услуг и налога на приобретенный земельный участок.

Например: Б. продал свой участок земли К. за 200 000 DM. В целях экономии затрат оба указывают нотариусу цену – 100 000 DM, что и удостоверяется нотариусом.

Несмотря на то, что договор заверен нотариусом, совершенная сторонами сделка признается мнимой и юридически ничтожной (§ 117 BGB) .

На покупателя земельного участка переходят права собственника только после того, как нотариус распорядился о занесении нового собственника в Земельную книгу и такое занесение произошло на самом деле. Поэтому оплата стоимости земельного участка должна быть произведена только после занесения покупателя в качестве нового собственника участка земли.

В случае если право первоочередной покупки земельного участка принадлежит другим лицам, то срок вхождения договора в законную силу составляет 2 месяца после сообщения этим лицам о продаже участка.

Сведения, которые должны быть представлены нотариусу:

Angaben zum Grundstück / Haus

Das Grundstück / Haus befindet sich in (Ort / Strasse) :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

und ist eingetragen im Grundbuch von :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Grundbuchblatt – Nr. :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Flurstück :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Der Kaufpreis beträgt :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . DM

Angaben zum Verkäufer / Ehepartner des Verkäfers / zum Käufer und Ehepartner des Käufers

Name :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vorname :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Staattsangehörigkeit :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Beruf :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Geburtsdatum / Geburtsort : . . . . . . . . . . . . . . . . . . Personalausweis:. . . . . . . . . . . . . .

Содержание договора купли–продажи земельного участка

Основными пунктами рассматриваемого договора являются: земельный участок как предмет договора купли – продажи; цена стоимости участка; урегулирование старых ограничений, наложенных на участок; урегулирование соглашения между продавцом и покупателем о переходе права собственности на земельный участок и затрат, возникших в связи с заключением договора.

Земельный участок должен быть точно указан в договоре на основании выписки из Земельной книги. Если продается земельный участок, предназначенный для постройки дома, то об этом также указывается в договоре. Рекомендуетсяпривестивдоговореследующеедополнение: «Der Verkäufer sichert dem Käufer zu, daß auf dem Grundstück dreistöckiges gebaut werden darf».

Должное внимание должно быть уделено состоянию грунта на предмет его пригодности для запланированного строительства трехэтажного дома. Если продавец не дает желаемой гарантии или возникло сомнение в надежности грунта в результате особого месторасположения земельного участка, например, недалеко от индустриальных объектов или участок был уже давно изъят из хозяйственного оборота по тем или иным причинам, то придется пригласить эксперта–почвоведа для проведения экспертизы. На случай вынесения неудовлетворительного заключения покупатель должен оставить за собой право отказа от договора купли–продажи земельного участка.

Ясные и точные формулировки в договоре о свойстве и качестве земельного участка облегчат в дальнейшем установление недостатков проданного участка. Если после передачи земельного участка покупатель установит наличие недостатков, то он будет иметь право требования их устранения или возврата денег.

Такие требования необходимо предъявить в течение года после передачи земельного участка (§ 477 BGB) .

Вторым по значению пунктом договора является регулирование оплаты согласованной стоимости земельного участка. Оплата незастроенного земельного участка производиться, как правило, единой суммой или по соглашению сторон сделки – в рассрочку. В любом случае, покупатель должен приступить к оплате только после того как ему будут гарантированы права собственника земельного участка

В договоре это может быть сформулировано так:

Zahlung des Kaufpreises

„ Der Kaufpreis beträgt DM. . . . (in Worten:. . . .) .

Der Kaufpreis ist am. . . zur Zahlung fällig , sofern bis zu diesem Tag folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

· Eintragung einer den Eigentumsübertragungsanspruch des Käufers sichernde Vormerkung auf dem gekauften Grundstück nach § 883 BGB

· Vorlage der nach dem Baugesetzbuch erforderlichen Verkaufsbescheinigung der zuständigen Gemeinde bei dem beurkundenden Notar

· Vorlage der Löschungsunterlagen (Löschungsbewilligungen beziehungsweise Grundschuldbriefe) bei dem beurkundenden Notar hinsichtlich der dort voreingetragenen Grundpfandrechte.“

Каждый договор купли–продажи земельного участка должен предусматривать внесение записи о передаче прав собственника покупателю участка (Auflassungsvormerkung) .

Например: „ Verkäufer und Käufer beantragen und bewilligen, zu Gunsten des Käufers und zu Lasten des Kaufgrundstückes eine Vormerkung nach § 883 BGB zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs des Käufers aus diesem Vertrag einzutragen.

В свою очередь, продавец также нуждается в защите от возможных просрочек платежа, поэтому договор предусматривает твердые календарные сроки оплаты и штрафные санкции за просрочку платежа.

Если покупка земельного участка финансируется банком, то для этого необходимо согласие продавца как собственника участка. В этом случае рекомендуется производить денежные расчеты в доверительной форме через нотариуса, то есть кредитная сумма переводится банком на счет нотариуса. С поступлением денег нотариус делает распоряжение о регистрации участка в качестве залога в пользу кредитора.

Договор купли–продажи земельного участка должен также урегулировать судьбу старых ограничений, наложенных на участок. В соответствии с законом продавец обязан передать покупателю участок, не обремененный ограничениями (§ 434 BGB). В противной случае, наличие ограничений, наложенных на участок, ведет к снижению его стоимости. Как правило, все причастные к сделке лица стремятся к погашению старых прав на участок.

Запись в договоре может быть следующей:

Lastenfreie Übertragung des Grundstücks

„ Das Grundstück ist frei von im Grundbuch eingetragenen Belastungen auf den Käufer zu übertragen. Das gilt nicht für eine zu Gunsten des Käufers bestellte Vormerkung, auch nicht für solche Grundschulden, die auf Veranlassung des Käufers zur Finanzierung des Kaufpreises eingetragen werden sollten.“

Другим важным пунктом договора являются сроки оплаты покупателем стоимости проведения дороги к участку, канализации, газификации, уличного освещения и т. д. Если продавец уже оплатил эти затраты, то их стоимость должна быть уже предусмотрена в цене земельного участка. Очень часто стоимость подключения участка затрудняет калькуляцию цены земельного участка. В этом случае, договор купли– продажи участка должен содержать однозначное указание на то, кто оплачивает стоимость подключения участка – продавец или покупатель. Покупателю участка рекомендуется внести в договор стоимость его подключения, если о факте проведения подобных работ внесена запись в Земельную книгу.

В интересах сторон, причастных к совершению сделки, происходит также урегулирование оплаты затрат, связанных с покупкой и продажей земельного участка. Решается вопрос о том, кто и за что должен платить.

Как правило, покупатель оплачивает стоимость нотариальных услуг и стоимость внесения записи в Земельную книгу, а продавец перенимает стоимость погашения старой записи (§ 449 BGB) . При продаже части земельного участка продавец оплачивает также затраты по его обмеру. Маклерский провизион оплачивает заказчик, как правило, продавец участка. Если покупатель также привлекается к уплате маклерского сбора, то это должно быть урегулировано в договоре.

Налог на приобретение земельного участка в размере 3, 5% его стоимости подлежит оплате покупателем.

Таблица стоимости нотариальных услуг и внесения записи в Земельную книгу

Основное правило гласит: чем дороже объект, тем выше стоимость нотариальных услуг и внесения записи в Земельную книгу.

Gegenstandswert ½ Gebühr 1 Gebühr 2 Gebühren

100 000 DM 130 DM 260 DM 520 DM

120 000 DM 145 DM 290 DM 580 DM

140 000 DM 160 DM 320 DM 640 DM

160 000 DM 175 DM 350 DM 700 DM

180 000 DM 190 DM 380 DM 760 DM

200 000 DM 205 DM 410 DM 820 DM

220 000 DM 220 DM 440 DM 880 DM

240 000 DM 235 DM 470 DM 940 DM

260 000 DM 250 DM 500 DM 1 000 DM

280 000DM 265 DM 530 DM 1 060 DM

300 000 DM 280 DM 560 DM 1 120 DM

400 000DM 355 DM 710 DM 1 420 DM

500 000 DM 430 DM 860 DM 1 720 DM

600 000 DM 505 DM 1 010 DM 2 020 DM

700 000 DM 580 DM 1 160 DM 2 320 DM

800 000 DM 655 DM 1 310 DM 2 620 DM

900 000 DM 730 DM 1 460 DM 2 920 DM

1 000 000 DM 805 DM 1 610 DM 3 220 DM

Например: К. купил односемейный дом за 400 000 марок.

Стоимость нотариального заверения договора купли–продажи

(2 Gebühren) 1 420 DM

Стоимость заверения соглашения между продавцом и покупателем о передаче права собственности (1/2Gebühr) 355 DM

Итого: 1 775 DM

Уплате подлежит также Mehrwertsteuer

Стоимость записи в Земельную книгу о передаче права собственности покупателю (Auflassungsvormerkung (½ Gebühr) 355 DM

Стоимость записи о перемене собственника (1 Gebühr) 710 DM

Итого: 1 060 DM

Особенности покупки застроенного земельного участка

При покупке застроенного земельного участка точному регулированию подлежит как объект покупки, так и его передача.

К земельному участку принадлежит все, что на нем стоит и неразрывно с ним связано. Сюда относятся здания и тесно связанные с ним элементы. В соответствии с законом они расцениваются как важные составные части (§ 94 BGB) . Движимые вещи, которые находились на земельном участке на момент его посещения покупателем, не считаются проданными вместе с участком.

Например: А. продал дом с прекрасно ухоженным садом В. На земельном участке находился также садовый домик. На момент передачи ключа он уже отсутствовал на участке. Может ли В. требовать от А. возврата садового домика?

На этот вопрос нет простого ответа. В сомнительных случаях вещи считаются проданными вместе с земельным участком, если они рассматриваются в качестве принадлежности участка (§ 314 BGB) . Однако ясность может внести только судебный процесс, так как перечень таких предметов не определен в законодательном порядке. Поэтому, если вместе с застроенным участком продаются движимые вещи, то их перечень должен быть указан в договоре.

Как правило, продавец несет ответственность за дефекты в состоянии здания и качество земельного участка. Однако если продается старый дом, то по причине высокого риска продавец может быть освобожден от ответственности за недостатки застроенного участка. Объект покупки, как он лежит и стоит, передается покупателю. В этом случае, покупателю рекомендуется провести детальный осмотр здания и при выявлении значительных дефектов обязать продавца в договорном порядке устранить их. Если продавцом уже были предприняты какие–то строительные работы по ремонту здания, то они должны быть надлежащим образом закончены. Гарантийный срок на такие работы составляет 5 лет (§ 638 BGB) .

Старое жилье содержит, как правило, следующие недостатки: сырость в подвале, недостаточная звуковая изоляция, трещины в штукатурке, неплотные рамы, устаревшая кровля, испорченные чердачные перекрытия, устаревшая система отопления и водопровод, электропроводка и т. д.

При наличии неустраненных сомнений в состоянии здания и участка и отсутствии гарантий продавца, покупатель вынужден будет пригласить за свой счет эксперта либо отказаться от покупки.

Сформулировать такое дополнение к договору можно следующим образом:

«Das Grundstuck wird unter Ausschluß jeglicher Gewährleistung von dem Verkäufer, so wie es steht und liegt, übergeben. Der Käufer ist aber berechtigt, auf seine Kosten ein Gutachten über den einwandfreien Zustand des Gebäudes einzuholen. Im Falle von erheblichen Mängeln hat der Verkäufer auf seine Kosten für die Mängelbeeitigung zu sorgen, andernfalls ist der Käufer berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten oder Minderung des Kaufpreises zu verlangen».

Если продается новый дом, готовый к заселению, то продавец не может быть освобожден от ответственности за видимые и невидимые недостатки объекта. Срок исковой давности, во время которого допускается требование устранения дефектов или возврата денег, составляет 5 лет. Это же правило действительно для случаев покупки отреставрированного жилья или недостроенного дома.

Застроенный земельный участок должен быть передан покупателю в убранном состоянии. Как правило, передача объекта покупателю во владение и использование происходит после заключения договора. Права собственника приобретает покупатель только после занесения в Земельную книгу в качестве нового собственника застроенного земельного участка.

На практике передача объекта для его использования по назначению сопровождается передачей ключа покупателю. Этот срок должен быть обязательно установлен в договоре. С этого момента на покупателя переходит обязанность платить страховые взносы, налоговые и коммунальные сборы. Покупатель может в течение 4 недель со дня приема объекта расторгнуть договор страхования здания. Если он решил перенять указанный страховой договор, то продавец и покупатель обязаны незамедлительно сообщить страховой кампании о перемене собственника здания. Если этого не произойдет, то при наступлении страхового случая страховщик имеет право отказать в возмещении ущерба.

Приобретение права собственности на земельный участок

Прекращение права собственности чаще всего происходит по воле собственника, который передает это право другому лицу на основании договора. Чтобы покупатель мог приобрести право собственности, продавец должен « открыть» участок для покупателя. Волевое соглашение между продавцом и покупателем о переходе права собственности (Auflassung) также как и договор купли–продажи земельного участка подлежит нотариальному заверению (§ 925 BGB) .

Переход прав и обязанностей от одного лица к другому называют правопреемством. Чаще всего правопреемство обусловлено договором купли–продажи. Способ приобретения права собственности от одного лица к другому называют производными. В этих случаях при установлении права собственности большое значение имеет воля прежнего собственника, его права и обязанности в отношении вещи, соглашение сторон и административные акты. Прежний собственник в соответствии с договором купли–продажи передает свое право собственности на участок приобретателю.

Очень важно правильно определить момент, с которого у приобретателя земельного участка возникает право собственности на него. От этого зависит решение многих важных практических вопросов. В частности, с момента перехода права собственности к приобретателю переходит бремя содержания имущества, риск случайной гибели, возникает право обращения взыскания на вещь по долгам собственника.

Приобретение права строительства собственного дома на чужом земельном участке (Erbbaurechts)

В рассматриваемом случае застройщик строит на чужом земельном участке дом, однако право собственности на него ограничивается 99 годами. После истечения указанного срока земельный участок вместе с домом переходит вновь к собственнику земли. Застройщику, чаще всего его наследникам, возмещается стоимость дома.

За право использования чужого земельного участка застройщик уплачивает ежегодно денежный сбор в размере 4 %от общей стоимости участка. В качестве собственников земли чаще всего выступают общины и церкви, которые передают земельные участки на ограниченный срок – 99 лет для застройки дома.

Дом, построенный на чужом участке, также подлежит государственной регистрации. На земельный участок накладываются ограничения: продажа, залог земельного участка и совершение других сделок, которые могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются. Продажа дома законом не запрещена, но для этого необходимо получить разрешение собственника земельного участка. Соглашение о продаже дома также подлежит занесению в Земельную книгу. Покупатель дома обязан не только уплатить стоимость дома, но и перенять обязанность уплаты процентов собственнику земли. При неуплате процентов дом подлежит принудительной продаже.

Ответственность собственника земельного участка

Каждый собственник земельного участка должен позаботиться о том, чтобы от его участка не исходила опасность причинения имущественного и физического вреда другим лицам. В зимнее время собственник участка обязан посыпать и очищать дорожки ото льда и снега. Эта обязанность может быть также перенесена на нанимателя, но в этом случае собственник участка должен убедиться в том, что наниматель исполняет обязанность по обеспечению безопасности прохода через участок. Дополнительно к этому, собственник должен обеспечить безопасное состояние здания, чтобы от него также не исходила опасность нанесения вреда другим лицам. Если кому–либо будет нанесен такой вред, например, в результате отделения от здания строительных элементов: штукатурки, кирпичей, шифера и т. д., то собственник обязан будет возместить ущерб пострадавшему лицу. Прежний собственник здания также несет ответственность перед пострадавшими лицами, если со времени передачи объекта прошло не больше одного года.

Три дороги, ведущие к собственному дому

В зависимости от личных представлений, финансовых возможностей и готовности к риску существуют различные пути к осуществлению мечты о собственных четырех стенах. На практике чаще всего выбираются три возможности: строительство дома по проекту архитектора

(Architektenhaus); поручение строительства дома по типовому проекту строительной фирме (Bauträgerhaus); сооружение готового дома из предварительно изготовленных заводским способом строительных конструкции и элементов (Fertighaus) . Каждая из указанных трех альтернатив имеет свои преимущества.

Architektenhaus – при выборе этой возможности строительства дома, застройщик является партнером по договору для всех участвующих в строительстве лиц. Это архитектор, строительные фирмы и отдельные специалисты. Большое количество договорных отношений содержат определенный риск. Преимущества заключаются в следующем:

· планирование и реализация строительных намерений по индивидуальному плану застройщика осуществляется архитектором

· застройщик пользуется поддержкой архитектора при выборе строителей

· архитектор осуществляет контроль за работой специалистов

· и производит расчет стоимости производимых работ

Bauträgerhaus – строительная фирма является единственным партнером по договору. Преимущества следующие:

· надежная основа расчета стоимости

· исполнитель заботится обо всем

· приобретатель имеет одного партнера по переговорам

Fertighaus – изготовитель готового дома является единственным партнером по договору. Преимущества:

· короткие сроки строительства

· относительно низкие строительные расходы

· выставки готовых домов облегчают выбор объекта

Дороги, ведущие к недорогому дому

· строительство собственными руками – позволяет снизить денежные расходы са. 79 %

· благоприятное месторасположение участка – са. 33 %

· простой тип здания – са. 24%

· дешевые стройматериалы – са. 22%

· маленький земельный участок – са. 20%

· отсутствие подвала или гаража –са. 18%

· ряд домов на одном участке – са. 15%

· экономное планирование – са. 14%

· комплектное предложение услуг из одних рук – са. 12%

Советы для тех, кто решился построить дом собственными руками

1. Кредитор – банк или строительно–сберегательная касса – должен признать предусмотренное застройщиком самостоятельное выполнение строительных работ в качестве собственных средств.

2. Перед началом строительных работ получить информацию о надежности грунта.

3. Основательно планировать – поздние изменения в плане стоят времени и средств.

4. Не начинать производство работ без разрешения на строительство дома.

5. Заключить все необходимые договора страхования (Haftpflicht, Bauwesen, Anmeldung bei der Berufsgenossenschaft) .

6. Сотрудничать с фирмами, которые организуют и опекают самостоятельных застройщиков

7. Реально оценивать собственные способности, согласовывать самостоятельные шаги со специалистами

8. При возникновении относительных трудностей не предпринимать самостоятельных действий.

9. Вести дневник строительства, цель которого документирование прохождения работ

В дневнике отмечается, кто из задействованных на стройке специалистов выполнял тот или иной вид работ и в какие сроки. Если в дальнейшем возникнут споры, то застройщик может использовать дневник в качестве средства доказательства.

Образец дневника:

Personen Firmen	Anschrift	Telefon	Gewerke Наименование работ	Ausführung Сроки исполнения	Примечание
			Erdarbeiten/ Fundament/ Kellerboden	vom bis
			Kellermauerwerk Kellerdecke/-treppe
			Erdgeschoßmauerwerk
			Dachgeschoßmauerwer
			Zimmererarbeiten
			Dachdecker
			Klempnerarbeiten Heizung Sanitäranlagen Elektroanlagen Fenster Innenputz Fliesenarbeiten Malerarbeiten Bodenbeläge Innentüren

О страховых договорах, необходимых застройщику

Прежде чем приступить к строительным работам, застройщику необходимо позаботиться о заключении специальных страховых договоров:

Bauwesenversicherung – указанный вид страхового договора защищает застройщика от непредвиденного нанесения вреда строительному объекту. Сюда относят вред от непогоды, например, штормовой ветер нанес ущерб части дома; вред, нанесенный объекту в результате кражи, а также неизвестными лицами ради озорства. Ущерб не возмещается, если вред возник в результате обычной непогоды, то есть нормального явления для данной местности и времени года. Страховая защита также исключена, если вред возник в результате халатного и небрежного проведения строительных работ.

Застройщик обязан сообщить страховой кампании об изменениях строительного договора, сроков строительства, о прекращении работ на определенное время, расширения строительства, иначе он ставит под вопрос предоставление страховой защиты.

Bauherrenhaftpflichtversicherung – рекомендуется заключение указанного страхового договора, если приобретен земельный участок. Страховка перенимает ответственность застройщика как собственника участка, если будет нанесен физический или имущественный вред незнакомым лицам – играющим на стройке детям; лицам, заинтересованным в найме дома и т. д.

Вред, нанесенный дому или взятым в аренду машинам и оборудованию, не покрывается данным видом страхования. Кроме того, страховая защита допускается, если застройщик поручил проведение плановых и строительных работ специалистам. В случае самостоятельного строительства дома необходимо дополнительное согласование со страховщиком, что ведет к увеличению суммы страховых взносов.

Bauhelferversicherung – застройщик обязан застраховать своих добровольных помощников от несчастного случая в Bauberufsgenossenschaft.

Застройщик и его супруга под защиту указанного вида страхования не подпадают.

Материал статьи любезно предоставлен международным журналом EXRUS, а подписаться на рассылки, основанные на материалах журнала можно здесь.