Путь к собственному дому. Часть 2

09.06.2009 ВТОРНИК 00:00

ПУТЬ К СОБСТВЕННОМУ ДОМУ

Мой дом - моя крепость

или

путь к собственному дому

ЧАСТЬ ВТОРАЯ

Содержание

Правовые особенности строительства и покупки дома

Учитывая значительные финансовые и временные затраты, связанные со строительством дома, застройщику необходимо быть особенно осмотрительным, чтобы действительно достигнуть заветной цели и стать собственником дома. Для облегчения контроля за расходованием финансовых средств желательно открыть в банке особый счёт

(Sonderkonto) .

Земельными участками, расположенными в хороших местах, владеют, как правило, строительные общества. Покупая такой участок для строительства дома, застройщик вынужден в дальнейшем иметь дело с соответствующим строительным обществом, которое предлагает дома только определённого типа. Однако это имеет также и преимущество, которое состоит в том, что покупатель освобождается от дальнейших хлопот по надзору за общим развитием строительства. В рассматриваемом случае, заключается договор купли-продажи незастроенного земельного участка, который обязывает продавца

(Bauträgergesellschaft) построить на этом участке дом, полностью готовый для заселения, т. е. под ключ. Договор, заключаемый с представителем строительного общества, относится к категории смешанных договоров, который вначале регулирует куплю-продажу земельного участка. Требования покупателя об устранении обнаруженных недостатков или брака при строительстве дома, как и требования строительной фирмы об оплате за выполненную работу, регулирует Werkvertrag.

Центральным пунктом договора купли-продажи незастроенного земельного участка является описание строительства и строительный план, которые прикладываются к договору. При нотариальном заверении данного договора, заверенными считаются и приложения к нему, и стороны по договору подтверждают то, что они знают его содержание. Если качество и стандартное исполнение не соответствует вашим представлениям, то обратите внимание на то, чтобы договор принял желаемую вами форму.

Отступление от строительного плана без предварительных переговоров с застройщиком допускается, если этого требует учреждение по надзору за строительством.

Согласованная сторонами стоимость является, как правило, твердой и включает в себя стоимость земельного участка. Покупатель обязан уплатить цену, указанную в договоре. Возможное в дальнейшем повышение стоимости строительных работ идет на счет строительной фирмы. Ни в коем случае не должны признаваться отклонения от заключенного договора. Строительная фирма имеет право требовать оплаты только тогда, когда договор купли-продажи незастроенного участка, а также все требуемые разрешения причастных учреждений, обрели правовую действительность, земельный участок зарегистрирован в Земельной книге в вашу пользу и получено разрешение на строительство (§3 MaBV) .

Makler und Bauträgerverordnung предусматривает следующий план оплаты:

- 30% после начала земляных работ

- 40% от остаточной суммы стоимости договора- после установления коробки дома

- 25% после производства инсталляционных работ, включая отделочные работы

- 15% после производства столярных и стекольных работ

- 15% после готовности дома к заселению и его передачи

- 5% после окончательного производства работ (§5 Abs. 2 MaBV)

Настоятельно рекомендуется застройщику придерживаться этого плана оплаты строительных работ.

Если работы производит gemeinnützigen Wohnungsunternehmen, то этот порядок оплаты должен быть согласован в договоре, так как он не распространяется автоматически на указанного предпринимателя.

Строительный брак или Baumängeln

В соответствии с гражданским законодательством, застройщик имеет право в течение 5 лет со дня окончания строительства требовать устранения недостатков. На практике очень часто согласовывается Порядок сдачи выполненных строительных работ (Verdingungsordnung für Bauleistungen - VOB). Это допускается, но имеет существенный недостаток для застройщика: срок для требования устранения недостатков строительных работ после сдачи дома составляет всего два года, в то время как гражданским законодательством установлен 5-летний гарантийный срок. Поэтому при заключении договора требуйте, чтобы был предоставлен 5-летний гарантийный срок.

Особая осмотрительность рекомендуется в случае, если строительная фирма предоставила индивидуально оформленный, а не стандартный договор. В случае спора нельзя будет тогда сослаться на закон об общих условиях договора (AGB-Gesetz) .

Если застройщик недоволен качеством выполненных строительных работ или ведением строительства и утратил доверие к строительной фирме, то расторжение только одной части договора - строительство дома, при желании сохранения земельного участка, - не допускается. Остается только возможность отказаться от всего договора, при наличии крупного строительного брака (BGH WM 1976 S. 1931) .

Покупка готового дома

Многие строительные фирмы предлагают готовые дома, изготовленные по стандартным типовым проектам. Если будущий застройщик уже владеет земельным участком, то он может поручить такого рода фирмам комплектное строительство дома с планированием, внешними работами, сооружением подвала и т. д. Застройщик может также отдельные виды работ, такие как земляные работы, изготовление фундамента и подвала поручить другой строительной фирме.

Договор о строительстве готового дома относится к Werkvertrag и не требует нотариального заверения, так как земельный участок уже принадлежит застройщику (BGH NJW 1983 S. 1941) . Если строительная фирма по сооружению готовых домов является владельцем земельных участков и продает их своим клиентам вместе с домом, то такой договор требует нотариального заверения.

Покупатель, заинтересованный в покупке готового дома, должен обратить внимание на следующие пункты договора: окончательная плата должна последовать после сооружения дома и полной его готовности к заселению. До начало строительных работ подлежит уплате максимум 5% от стоимости дома. Твердая цена должна быть установлена на все время сооружения готового дома. Гарантийный срок составляет не менее 5 лет.

Architektenvertrag

Договор с архитектором заключается в том случае, если будущий застройщик желает построить дом по индивидуальному проекту. Архитектор составляет план строительства, осуществляет надзор за строительством дома, представляет интересы застройщика перед строительной фирмой и отдельными производителями работ. Большое количество договорных отношений между застройщиком, архитектором и производителями работ содержит значительный риск, особенно в отношении соблюдения размеров запланированной стоимости производства работ. Это испытали уже на себе многие застройщики.

Договор с архитектором относится к такому виду договора, как Werkvertrag ( § 631 BGB) . Для договора с архитектором не предусмотрена обязательная форма договора. Однако застройщикам рекомендуется заключать его в письменной форме, чтобы иметь в руках в случае возникновения спора средство доказательства. Необходимо также иметь в виду, что архитектор несёт ответственность за недостатки, допущенные при строительстве дома, если они связаны с ошибочным планированием и недостаточным надзором за строительством дома.

Итак, архитектор является важным партнером застройщика в вопросах успешной реализации строительных намерений. Сфера его деятельности охватывает планирование строительства, координация всех участвующих в строительстве фирм и надзор за ходом строительства.

Обязанностью архитектора является:

· подготовка строительной документации, одобренной учреждением по строительству

· строительная документация должна соответствовать строительным и техническим нормам,

достигнутым договоренностям между застройщиком и архитектором

· обеспечение гармоничной работы, участвующих в строительстве фирм

· осуществление постоянного надзора за ходом строительных работ

Планирование строительства

Прежде чем идти к архитектору, необходимо подготовить первые зарисовки запланированного дома. Это облегчает первый консультационный разговор и учет пожеланий и представлений будущего застройщика. Если после консультации не последовал заказ, то в соответствии с положением об уплате гонорара архитектору или инженеру (§15% HOAI) подлежит оплате сбор в размере 3% от общей суммы гонорара. Заказ архитектору о предварительном планировании строительства дома желательно сделать в письменном виде, чтобы предупредить в дальнейшем споры об объеме выполненных работ. Если архитектором составлен концептуальный план с чертежами, проведены переговоры с учреждениями по вопросам получения необходимых разрешений, сделана предварительная оценка стоимости дома, то он может требовать уплаты дальнейших 7% от общий суммы гонорара. Предварительное планирование позволяет будущему застройщику оценить свои финансовые возможности для строительства желаемого им дома. До получения разрешения на строительство дома и гарантий финансирования, архитектор не должен продолжать дальнейшие плановые работы. В противном случае, он не может требовать оплаты за такие работы, если не будут выполнены основные предпосылки для начала строительных работ.

После подготовки проекта и плана работ, получения необходимых разрешений на строительство дома, следует оплата в размере 42 % от общей суммы гонорара. Дальнейшие 14 % оплачиваются после описания выполнения работ, получения и оценки предложений производителей работ для подготовки предварительной сметы.

Застройщику не рекомендуется признавать пункт договора, в котором объявляется расчёт стоимости архитектора свободным для дальнейших изменений, и передавать неограниченную доверенность, которая разрешает ему самостоятельно делать заказы строителям и другим производителям работ. На передаваемые заказы архитектор должен получать ваше согласие. Оспорьте тотчас, если архитектор действует самовольно, иначе через его действия вы принимаете на себя обязательство за их последствия (Duldungsvollmacht) . Если вы не знали о самовольных действиях архитектора, то они вас ни к чему не обязывают. Суды многократно обращали внимание на то, что производители строительных и монтажных работ обязаны уведомлять о них застройщика.

С началом строительных работ архитектор обязан вести надзор за строительством, который заключается в выполнении многообразных задач: исполнение плана строительства и описание выполненных работ, ведение дневника строительства, прием выполненных работ, проверка счетов и выяснение действительной общей стоимости работ, установление гарантийного срока и забота об устранение выявленных недостатков. За надзор за ходом строительства дома следует оплата в размере 34% от общей суммы гонорара. Наряду с основными задачами, архитектор должен всесторонне консультировать застройщика и указывать на возможные недостатки, имеющие правовое значение. Например, строительная фирма просрочила срок исполнения определенного рода работ и должна уплатить штраф, предусмотренный договором. Архитектор не сообщил застройщику о том, чтобы он предъявил свои права о взыскании штрафа. Несмотря на то, что по причине пропуска срока застройщик утратил право требования уплаты штрафа, архитектор обязан возместить застройщику ущерб в сумме штрафа, который должна была уплатить строительная фирма.

Гонорар архитектора

Гонорар архитектора определяет Положение о гонораре для архитектора и инженера (HOAI) и Положение о денежных сборах архитектора (GOA) . Размер гонорара определяется по таблице и зависит от стоимости строительства и степени его сложности (§ 16 HOAI) . Превышение предельного размера гонорара допускается только по письменному соглашению, если имел место необычно длительный срок выполнения работ. Если не достигнуто письменное соглашение о размере гонорара, то действительной становится минимальная ставка гонорара (§4 Abs. 1 HOAI) .

Перед тем как составить с архитектором письменное соглашение о гонораре, застройщику рекомендуется ознакомиться с Положением о гонораре для архитектора и инженера, чтобы знать величину минимального и максимального размера гонорара, установленного в таблице. Дополнительно к таблице архитектор может представить свое толкование расчетов, которые должен доказать.

После того, как архитектор выполнит полностью свою работу и передаст застройщику счет, содержание которого можно проверить, гонорар подлежит уплате. Кроме него подлежит уплате налог с оборота (§9 HOAI) . Срок требования уплаты гонорара составляет два года.

Если архитектором при выполнении своих услуг допущены ошибки, застройщик может требовать устранения недостатков. После сооружения дома право требования ограничивается возмещением ущерба в денежном выражении. Вместе с архитектором солидарную ответственность несут производители строительных работ, если ошибки архитектора были для них очевидны, например такие как, отсутствие изоляции в подвале. Взаимная ответственность имеет место, если по причине недостаточного надзора за ходом строительства, архитектор просмотрел допущенный строителями брак.

Очень часто договора с архитекторами предусматривают ограничение ответственности, которое заключается в том, что архитектор только тогда несёт ответственность за ошибки, если застройщик не может требовать возмещения ущерба с производителей строительных работ. Это правило застройщик не должен признавать, то есть оно должно быть исключено из текста договора.

Требование к архитектору о возмещение ущерба застройщик может предъявить в течение 5 лет после окончания строительства (§ 638 BGB ) .

Извлечение из таблицы гонорара для архитектора

Anrechenbare

Kosten Zone 1 Zone 11

DM von bis von bis

50 000 3 660 4 460 4 460 5 520

60 000 4 390 5 340 5 340 6 600

70 000 5 130 6 230 6 230 7 680

80 000 5 850 7 100 7 100 8 770

90 000 6 590 7 990 7 990 9 850

100 000 7 320 8 860 8 860 10 900

200 000 14 630 17 500 17 500 21 330

300 000 21 950 25 930 25 930 31 240

400 000 29 260 34 140 34 140 40 660

500 000 36 580 42 190 42 190 49 670

600 000 42 240 48 830 48 830 57 610

700 000 46 970 54 650 54 650 64 890

800 000 51 040 59 820 59 820 71 520

900 000 54 450 64 330 64 330 77 500

1 000 000 57 200 68 180 68 180 82 810

Anrechenbare

Kosten Zone 111 Zone 1V Zone V

DM von bis von bis von bis

50 000 5 520 7 110 7 110 8 170 8 170 8 970

60 000 6 600 8 480 8 480 9 750 9 750 10 690

70 000 7 680 9 880 9 880 11 330 11 330 12 430

80 000 8 770 11 250 11 250 12 930 12 930 14 170

90 000 9 850 12 250 12 250 14 500 14 500 15 900

100 000 10 900 13 970 13 970 16 020 16 020 17 550

200 000 21 330 27 070 27 070 30 900 30 900 33 770

300 000 31 240 39 220 39 220 44 530 44 530 48 510

400 000 40 660 50 420 50 420 56 940 56 940 61 820

500 000 49 670 60 890 60 890 68 370 68 370 73 980

600 000 57 610 70 770 70 770 79 550 79 550 86 130

700 000 64 890 80 260 80 260 90 500 90 500 98 180

800 000 71 520 89 080 89 080 100 780 100 780 109 560

900 000 77 500 97 240 97 240 110 440 110 440 120 340

1 000 000 82 810 104 750 104 750 119 350 119 350 130 350

Таким образом, гонорар архитектора вычисляется на основании Положения о гонораре архитектора и инженера (HOAI) . В основном три фактора влияют на размер гонорара:

· зона гонорара, к которой причислены строительные намерения

· стоимость строительства объекта

· действительное выполнение архитектором работ, обусловленных договором

Зоны гонорара отличаются друг от друга следующим:

Зона гонорара 1 – к ней относятся здания с очень незначительными требованиями планирования, помещения барачного типа для временного использования.

Зона гонорара 11- здания с незначительными требованиями планирования, простые жилые помещения с общей кухней и санузлом, гаражи, простые ремонтные мастерские и т. д.

Зона гонорара 111- здания со средними требованиями планирования. Сюда относят жилые дома, жилые общежития, детские сады, начальные школы, молодежные центры, места проведения досуга для пенсионеров и т. д.

Зона гонорара 1V- здания с требованиями планирования выше среднего. Сюда относят жилые дома с более сложной архитектурой.

Зона гонорара V – здания с высокими требованиями планирования, например: больницы и университетские клиники.

Разрешение на строительство

Заявление о выдаче разрешения на строительство подаётся в местную общину, которое передаёт его затем на рассмотрение в соответствующее учреждение. В соответствии с Положением о строительстве заявление должно быть подано в письменном виде с приложением проекта строительства, под которым понимается целый ряд документов и план застройки. Обычно к заявлению прилагаются следующие документы:

· план месторасположения с данными о земельном участке, его размере, собственнике

· строительный план в масштабе 1: 100, который содержит основу здания, чертежи всех этажей, лестниц и т. д.

· чертежи общего вида и в разрезе

· описание строительства, которое содержит сведения о конструкции здания, системе отопления и предполагаемом использовании

· чертежи с расчетами надежности конструкции – статик

· доказательства соблюдения технических правил и противопожарной безопасности

· план отвода воды с земельного участка

Разрешение на строительство выдаётся, если строительные намерения не противоречат общественно- правовым предписаниям, то есть требованию противопожарной безопасности, обеспечивают надёжность несущих элементов и соответствуют планам местной общины по использованию и застройке земельных участков. Если заявление о выдаче разрешения отклонено, то возможна подача протеста в учреждение, отклонившее заявление. В случае отклонения протеста, при известной уверенности в правомерности заявления о выдаче разрешения, возможна подача жалобы в суд по административным делам. Для этих целей желательно нанять адвоката, специализирующегося в области административного права и имеющего познания в области строительства.

Выданное разрешение на строительство дома может опротестовать владелец соседнего земельного участка, если он считает, что оно нарушает его права. Поэтому желательно заранее согласовать эти вопросы с соседями, чтобы не затягивать начало строительства дома.

Строительный договор ( Bauvertrag)

Договор между застройщиком и строительной фирмой или отдельным производителем строительных работ относится к такому виду договоров, как Werkvertrag и регулируется гражданским законодательством. Плата за работу должна производиться застройщиком после того, как архитектор проверил исполнение и качество выполненных работ. Гарантийный срок на них должен составлять не менее пяти лет. Стоимость обработки предложений подлежит уплате, если об этом было достигнуто письменное соглашение. Застройщику рекомендуется обратить внимание на то, чтобы цена договора была твёрдой, и он содержал полный перечень основных и вспомогательных работ. Требование о оплате дополнительных работ действительно, если застройщик был уведомлён о них перед началом проведения работ. В договоре должны быть указаны твёрдые сроки начала и окончания строительства дома. Также рекомендуется установить сроки выполнения отдельных видов работ, таких как земляные работы, сооружение коробки дома и срок готовности дома к заселению.

Согласование твёрдых календарных сроков имеет преимущество в том, что производители работ в случае просрочки их исполнения автоматически несут ответственность без дополнительных письменных напоминаний.

На практике строительные фирмы представляют застройщику уже сформулированный текст договора. Не секрет, что большинство правил, вписанных в текст договора, особенно благоприятны для строительной фирмы. Поэтому застройщику рекомендуется улучшить путем переговоров свою правовую позицию, прежде чем подписывать строительный договор:

· договор должен содержать детальное и полное описание строительства

· и условие об особых пожеланиях застройщика (Sonderwünsche)

· в договоре должна быть указана твердая цена

· и срок начала строительных работ

· установлен 5 летний гарантийный срок

· договор должен предусматривать письменное составление протокола приема строительных работ

· указан срок окончания строительства дома

· предусматривать штрафные санкции за просрочку выполнения работ

· должна быть указана обязанность фирмы предоставить доказательства заключения Betriebshaftpflichtversicherung

При подготовке к переговорам застройщик может использовать следующие формулировки условий

договора:

Pauschalpreisvereinbarung - «Für die Durchführung sämtlicher Bauarbeiten nach diesem Vertrag erhält die Firma einen Pauschalfestpreis in Höhe von DM. . . . . zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Pauschalpreis ist über die gesamte vertragliche Bauzeit garantiert. Auch für den Fall außergewöhnlicher Steigerungen der Materialpreise oder Lohnkosten im Baugewerbe sind Nachforderungen ausgeschlossen. Mit der Zahlung des Pauschalpreises sind sämtliche in diesem Vertrag vereinbarten Leistungen abgegolten. Die Firma ist nicht berechtigt, irgendwelche Zuschläge ( zum Beispiel Gerätemieten, Wegegelder, Lohnnebenkosten, Überstunden und Leistungszuschläge und dergleichen zu erheben.»

Vertragsstrafenklausel – «Bei Überschreitung der vereinbarten Ausführungsfrist hat die Firma für jeden Kalendertag, um den die vereinbarte Frist überschritten wird, an den Bauherrn eine Vertragsstrafe in Höhe von 0, 25% der Auftragssumme je Arbeitstag der Terminüberschreitung zu zahlen. Die Vertragsstrafe wird auf maximal 10 % der Auftragssumme begrenzt. Im Rahmen dieser Klausel wird die Auftragssumme abzüglich Mehrwertsteuer zugrunde gelegt.»

Regelung über Sonderwünsche – „ Firma verpflichtet sich, vom Bauherrn schriftlich vorgelegte Sonderwünsche auszuführen, soweit dies technisch möglich und zeitlich noch zumutbar ist. Firma wird dem Bauherrn innerhalb von 10 Tagen nach schriftlichen Vorlage eines Sonderwunsches Mitteilung machen, ob die Durchführung möglich ist. Gleichzeitig wird der Bauherr darüber unterrichtet, ob und wenn ja, in welchem Umgang der Sonderwünsche zu einer Erhöhung der vereinbarten Vergütung führt. Der Bauherr wird Firma innerhalb von 10 Tagen mitteilen, ob er die Ausführung des Sonderwunsches beauftragt.“

Принятие выполненных работ

Согласно § 640 BGB застройщик обязан принять работы, выполненные в соответствии с условиями строительного договора. В случае выявления недостатков, обязанность принятия работ исключается. Настоятельно рекомендуется составление протокола приема строительных работ. После принятия работ следует обязанность застройщика оплаты их стоимости.

Приёмка объекта осуществляется тремя частями: приём коробки

дома; приём дома, готового к заселению и окончательный приём дома. Недостатки, выявленные в ходе принятия выполненных работ, и требование об их устранении должны быть указаны в протоколе. Если строительные недостатки установлены после приёма дома и в течение гарантийного срока, то застройщик должен незамедлительно сообщить о них в письменном виде своей стороне по договору и потребовать устранения недостатков.

Образец письма:

Vorname, Name Köln, den. . . . . .

Adresse

Einschreiben/ Rückschein

An die Firma

Adresse

Bauvorhaben

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich nehme Bezug auf mein Schreiben vom 07. 08. 2000 und die zwischenzeitlich geführten Telefongespräche. Wie ich leider feststellen muß, sind Sie nicht nur untätig geblieben, sondern offensichtlich auch nicht willig, den vertragsgemäßen Zustand herzustellen. Ich fordere Sie hiermit auf, das vertragswidrig eingesetzte Küchenfenster durch die in der Baubeschreibung vorgesehene Küchentür zu ersetzen. Für die Erledigung dieser Maßnahme setze ich Ihnen eine Frist bis zum 07. 09. 2000

Für den Fall, daß diese Frist ungenutzt verstreichen lassen, werde ich die Herstellung des vertragsgemäßen Zustands durch Ihr Unternehmen ablehnen und meine Gewährleistungsrechte ausüben.

Eine Kopie dieses Schreibens erhält Herr Rechtsanwalt . . . . .

Mit freundlichen Grüßen

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Типичными примерами таких недостатков являются трещины на стенах и полах, мокрые образования на стенах и потолке из-за плохой изоляции или в результате недостаточного уплотнения крыши и т. д.

В соответствии с §§ 633 – 635 BGB застройщик имеет право требовать улучшения, замены или снижения цены или возмещения ущерба, если установлена вина исполнителя.

Отопительные приборы, установленные в доме, должны функционировать не только технически исправно, но и обеспечивать поддержание необходимой температуры в доме.

Например, отопительная система пола работает технически исправно, но даёт недостаточно тепла. Застройщик вынужден был установить дополнительное отопление, в результате чего понёс дополнительные расходы.

Принятие выполненных работ очень важная процедура и к ней необходимо хорошо подготовиться Застройщику рекомендуется за несколько дней до срока приема работ вместе с экспертом спокойно осмотреть объект. Установленные во время осмотра недостатки или факты невыполнения отдельных работ зафиксировать в письменном виде, сфотографировать или снять на видеокассету. Нелишним будет составленный заранее проект плана приема работ, который отражает выбранную застройщиком последовательность осмотра обьекта.

Например:

1. Außen- und Innenwände ( Außenputz, Innenputz, Außenwanddämmung, Außenwandverkleidung, Ballkone, Kellerlichttsschächte )

2. Dach ( Dacheindeckung, Dachabdichtung, Dachdämmung, Dachentwässerung, Dachbelüftung, Schornstein

3. Fenster / Außentüren ( Fensterbeschläge, Türbeschläge, Schließanlage, Schlösser, Verglasung, Rolladen )

4. Innenausbau ( Geschoßdecken, Unterboden, Treppen, Innenwände tragend / nicht tragend, Innenwandoberflächen, Innentüren, Teppichboden, Bodenfliesen )

5. Küche und Sanitärräume ( Wasser und Abwasserinstallation, Warmwasserversorgung, Gasinstallation, Elektrogeräte, Bodenbelag, Deckenverkleidung )

6. Haustechnik ( Heizanlage, Fußbodenheizung, Kaminofen, Wasser – und Abwasserinstallation, Elektroinstallation, Beleuchtung, Antennen, Telefonleitung )

Протоколприемаработ ( Abnahmeprotokoll)

Datum :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uhrzeit:. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Bauvorhaben :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Bauherr:. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Bauunternehmer :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Teilnehmer :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

· Es wurden keine Mängel festgestellt ; der Bauherr erklärt die Abnahme.

· Folgende Leistungen wurden vom Bauunternehmer noch nicht erbracht:

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

· Folgende Mängel wurden festgestellt:

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

· Die Mängel sollen wie folgt behoben werden :

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

· Der Bauunternehmer verpflichtet sich, die noch nicht erbrachten Leistungen bis zum. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . zu erbringen

· Der Bauunternehmer verpflichtet sich, die festgestellten Mängel bis zum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . vollständig zu beheben.

· Der Bauherr verweigert wegen der noch nicht erbrachten Leistungen / die festgestellten Mängel die Abnahme.

· Der Bauherr behält sich wegen der festgestellten Mängel seine Rechte aus der Vertragsstrafe vor.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Ort/ Datum

Unterschrift Bauunternehmer

Unterschrift Bauherr

Unterschrift Architekt

Unterschriften Zeugen

Срок исковой давности

Срок исковой давности по гражданскому законодательству составляет 5 лет. Если заключён VOB- Bauvertrag, то срок исковой давности составляет – 2 года. Требование о устранение недостатков прерывает срок исковой давности и он начинает течь снова, это значить устанавливается новый срок – 2 года (VOB – Bauvertrag ) и 5 лет (BGB – Werkvertrag ) .

Поэтому письмо с требованием об устранении недостатков должно отсылаться с уведомлением о получении

(mit Einschreibung per Rückschein) , чтобы в случае судебного спора можно было доказать своевременность его получения ответчиком.

Образецписьма:

Vorname, Name Köln, den. . . . .

Adresse

Einschreiben/ Rückschein

An die Firma

Adresse

Bauvorhaben

Sehr geehrte Damen und Herren,

wie heute bereits vorab telefonisch mitgeteilt, habe ich folgenden Baumangel festgestellt: In der Küche haben Sie ein Fenster eingebaut. Laut Ziffer 7. 6 der Baubeschreibung soll sich dort aber eine Glastür befinden, die den Zugang von der Küche zur Terrasse ermöglicht. Ich fordere Sie hiermit auf, unverzüglich den vertragsgemäßen Zustand herzustellen.

Eine Kopie dieses Schreibens erhält Herr Rechtsanwalt. . . .

Mit freundlichen Grüßen

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

На практике очень часто бывает трудно установить виновного в строительном браке. Каждый из участников строительства перекладывает вину на другого. Если оспаривается наличие брака и виновный в его совершение пытается выиграть время, то тогда, чтобы не пропустить срок исковой давности, остаётся обращение в суд. Процесс прерывает течение срока исковой давности и его отсчёт начинается по- новому. Застройщик может также для участия в процессе привлечь эксперта – это может оказать значительное влияние на исход процесса. Недостаток в том, что вначале застройщик несёт судебные, адвокатские и экспертные расходы. В случае выигрыша процесса, он может вернуть свои деньги с ответчика.

Если речь идёт не о строительстве целого дома, а о проведении иных небольших работ, таких как благоустройство двора или укладка теппиха в доме, то действуют другие сроки исковой давности.

Например, для работ по благоустройству двора срок исковой давности составляет – 1 год. Это значит, что в течение года после производства работ допускается требование об устранении брака или возмещении ущерба.

При установке и ремонте движимых вещей, установленных в здании или свободно соединённых с ним, действует срок исковой давности – 6 месяцев (§ 638 BGB) .

В течение срока исковой давности застройщик может требовать от исполнителя работ:

· Nachbesserung- исполнитель должен за свой счет исправить установленные недостатки

· Neuherstellung – исполнитель должен заново выполнить работы за свой счет, так как ему не удалось исправить выявленные недостатки

· Minderung – требование застройщика об устранении недостатков осталось без внимания, исполнитель должен смириться с уменьшением размера вознаграждения

· Wandelung – застройщик требует от исполнителя возврата полученных им денег

· Schadenersatz – застройщик требует возмещения ущерба, например, возмещения стоимости оплаченных услуг эксперта, адвоката и т. д. Возмещению подлежит также упущенная выгода, например, застройщик не смог из-за упущений исполнителя в назначенный срок использовать дом по назначению, поэтому вынужден был нести расходы по найму жилья.

Schwarzarbeit

Использование нелегальных работников при строительстве дома в целях экономии денег не только наказуемо, но и связано с иными рисками.

Договорные отношения ни к чему не обязывают ни одну из сторон. К нелегальному работнику нельзя предъявить требование об устранении брака или возмещении ущерба. Одновременно и он не может требовать выплаты согласованного вознаграждения за труд.

«Nachbarschaftshilfe» или использование помощи родственников, соседей и друзей.

Немногие застройщики знают о том, что все помощники, участвующие в строительстве дома, должны быть зарегистрированы в профессиональном строительном обществе (Bauberufsgenossenschaft) . Это делается для того, чтобы освободить застройщика от возможных требований по возмещению ущерба, если произойдет несчастный случай во время проведения строительных работ. Профессиональное общество перенимает ответственность за последствия наступившего страхового случая. Поэтому застройщик обязан обеспечить безопасные условия труда и зарегистрировать своих помощников в течение недели со дня начала производства таких работ. За неисполнение указанной обязанности застройщик может быть подвергнут штрафу в размере –до 5 000 DM. Кроме этого, застройщик рискует потерять уже почти готовый дом, если произойдет тяжелый несчастный случай с кем–либо из помощников. И это может случиться несмотря на то, что помощник был застрахован от несчастного случая в частном порядке, а застройщик – от ответственности по возмещению вреда.

Размер денежных выплат профессиональному обществу зависит от вида производимых строительных работ и других данных застройщика. При этом профессиональное общество имеет право проверки указанных обстоятельств и безопасных условий труда.

Договор страхования здания

Собственники жилых зданий используют данный вид страхования, при этом страхование от пожара для них является обязательным. Договор страхования от пожара (Feuerversicherungsvertrag) в отдельных федеральных Землях должен заключаться с государственным Фондом страхования от пожара (Brandversicherungsanstalt) . Часто к данному виду страхования предлагается также договор страхования от наводнения и бури.

Страховая защита исключена, если вред вызван умышленными или преступно–небрежными действиями, по причине войны или землетрясения.

Размер возмещения стоимости уничтоженного пожаром здания зависит от цен, сложившихся на строительство дома в данной местности. Как правило, оплата связывается с застройкой дома или его восстановлением.

Приобретение собственной квартиры

Вопросы приобретения собственного жилья регулирует особый закон - Wohnungseigentumsgesetz.

Правовые вопросы приобретения собственного жилья имеют большое сходство с вопросами покупки земельного участка и строительства дома.

Договор купли – продажи собственного жилья требует нотариального заверения (§ 4 Abs. 3 WEG) . Покупатель квартиры становится её собственником только после занесения в книгу собственников квартиры (Wohnungseigentumsgrundbuch) . Поэтому, оплата за квартиру должна последовать только после того, как нотариус удостоверит занесение покупателя в книгу собственников жилья.

Если соответствующая квартира существует пока только на чертёжной доске, то рекомендуется производить оплату только частями в соответствии с ходом строительства. Договор купли-продажи жилья должен также предусматривать этот порядок оплаты.

При покупке квартиры необходимо учесть то, что её приобретение влечет следующие последствия: это административные расходы и затраты на содержание жилья в исправном состоянии, относительные ограничения по использованию жилья. Об этом не говорится в нотариально заверенном договоре купли-продажи квартиры. Поэтому рекомендуется ознакомиться также с отдельным соглашением, которое регулирует порядок использования квартиры, и с решением собрания собственников жилья, которое, возможно, запланировало проведение дорогого ремонта дома, оплачивать который придётся и новому собственнику квартиры, если останется чем платить.

Права и обязанности собственника квартиры

Основные права и обязанности собственников жилья урегулированы законом о собственных квартирах (Wohnungseigentumsgesetz) и на практике более точно оформлены соглашениями собственников жилья.

Использование квартиры может быть ограничено решением собрания собственников. Например, дальнейшая продажа квартиры одним из собственников может зависеть от согласия остальных собственников жилья. Или, положение о порядке использования квартиры может предусматривать запрет на использование квартиры в профессиональных и деловых целях, запрет на содержание крупных животных, регулировать вопросы сдачи квартиры в найм другому лицу. Собственник квартиры должен будет считаться с этими правилами (§ 15 Abs. 1 WEG) . Каждый собственник должен так содержать квартиру, чтобы исключить нанесение вреда другому собственнику (§ 14 WEG) .

Каждый собственник квартиры должен нести свою часть расходов по содержанию общей собственности и управления (§15 Abs. 1 WEG) . Управляющий предоставляет хозяйственный план с ожидаемыми доходами и расходами, действительность которого утверждается большинством голосов на собрание собственников (§ 28 WEG) . Каждый собственник должен ежемесячно переводить свою часть стоимости текущих расходов на счёт управления собственников. Если один из собственников квартиры стал неплатёжеспособным и не может уплатить за воду, отопление, вывозку мусора и т. д., то его часть расходов перенимают на себя другие собственники квартир.

Собрание собственников жилья

Важные вопросы управления общей собственностью решаются собственниками совместно:

- выборы и отзыв управляющего

- регулирование вопросов содержания общей собственности

- вопросы страхования общей собственности, например, от пожара

- утверждение хозяйственного плана

Собрание должно проводиться не реже 1 раза в год. Управляющий, приглашая собственников на собрание, должен заранее огласить вопросы повестки дня.

От грубого нарушителя порядка использования квартиры собрание собственников может потребовать принудительной продажи квартиры. Такое требование может последовать, если нарушитель не менее 3 раз предупреждался о соблюдение порядка и, несмотря на это, продолжал его нарушать. Решение о принудительной продаже квартиры действительно, если принято абсолютным большинством голосов собственников.

Если собственник квартиры в установленный срок не продал квартиру, то она может быть продана по поручению собственников нотариусом с аукциона (§ 19 WEG) .

Маклерский договор

Контакт между продавцом и покупателем квартиры или дома, наймодателем и нанимателем жилья нередко устанавливается маклером. Заказ, как правило, он получает от продавца или наймодателя жилья. Договорные отношения между маклером и его клиентами урегулированы в общих чертах гражданским законодательством. Более подробное оформление они получили в договорной практике.

Заключение договора не требует категоричного соглашения об уплате маклерского комиссионного вознаграждения. Независимо от того, непосредственно ли маклер обращается к клиенту или через объявление в газете, в каждом отдельном случае достаточно того, чтобы клиент принял предложение или допускает его принятие. Поэтому, получение клиентом маклерского счёта об уплате вознаграждения вызывает удивление и чувство сомнения в правомерности такого счёта. Для таких случаев существует следующее общее правило: если маклер достаточно чётко в недвусмысленной форме довёл до сведения заинтересованных лиц своё право требования уплаты провизиона, то клиент, принявший предложение, согласился с условиями предоставления маклерских услуг.

Например, объявление в газете содержало, наряду с описанием жилого объекта, требование об уплате провизиона. Это говорит о том, что маклер довёл это до сведения клиента условия маклерского договора. В объявление достаточно для этого следующее указание:

«Courtage (Provision) x Prozent plus Mehrwertsteuer». Заинтересованный читатель, прочитав это объявление, посещает продавца квартиры, осматривает квартиру и покупает её. Независимо от того, что покупатель не встречался с маклером, он обязан уплатить ему вознаграждение.

Если объявление не содержало указания о уплате провизиона, то требование маклера отклоняется, так как прочитавший такое объявление предполагал, что маклер действует по заказу продавца квартиры, который и платит маклеру (BGH WM 1985 S. 1344).

Если заключён маклерский договор, то маклер обязуется либо к указанию для заключения договора купли–продажи жилья или его найма

(Nachweismakler) либо должен способствовать заключению желаемого договора (Vermittlungsmakler). Поэтому, желательно заранее выяснить, о каком виде деятельности маклера идёт речь, за которую он может требовать выплаты комиссионного вознаграждения.

Der Nachweismakler должен одного из неизвестных ранее заинтересованных лиц указать конкретно, чтобы заказчик мог самостоятельно провести переговоры с этим лицом. То есть, необходимо установление прямого личного контакта. Отсылка поимённого листа заинтересованных лиц, из которых заказчик должен выбрать желаемого партнёра по договору, недостаточно для требования выплаты комиссионных денег.

Der Vermittlungsmakler должен не только выступить в качестве посредника между сторонами по договору, но и положительно влиять на их волеизъявление. Маклер должен вести переговоры с заинтересованным лицом, чтобы реализовать желаемую заказчиком сделку. Присутствие маклера при последующем заключении договора не обязательно.

Наряду с основными обязанностями указания или способствования заключению договора, консультационная деятельность маклера играет всё большую роль. Речь идёт о побочной деятельности маклера информировать клиентов об особенностях соответствующего объекта, например, если объект является памятником архитектуры и находится под особой защитой, или о известных недостатках объекта и т. д. Сообщаемые маклером данные, ведущие к заключению договора, должны соответствовать действительности (BGH WM 1991 S. 246).

Если маклер нарушил эту обязанность, то должен будет возместить заказчику ущерб.

Размер маклерского вознаграждения

При покупке земельного участка размер комиссионного вознаграждения обычно составляет – 6 % от нетто- стоимости объекта. Как правило, продавец платит – 3% и покупатель - 3%. В законодательстве этот вопрос не урегулирован, поэтому на практике существуют значительные различия, например:

Bundesland	vom Verkäufer gezahlte Provision	vom Käufer gezahlte Provision
Bayern Berlin Bremen Baden – Württemberg Hamburg Hessen Niedersachsen Nordrhein – Westfalen Rheinland – Pfalz Saarland Schleswig –Holstein	3% 0% 3% 3% 0% 0% 3% 3% 3% 3% 3%	3% 6% 3% 3% 6% 5% 3% 3% 3% 3% 3%

Стоимость посреднических услуг маклера при найме квартиры в соответствии с Wohnungsvermittlungsgesetz не должен превышать двукратной стоимости найма квартиры (zwei Monats – kalt Mieten) . Посредничество при найме социального жилья не допускается.

Налог на добавленную стоимость подлежит уплате, если об этом было согласовано в ясной форме (x Prozent plus Mehrwertsteuern).

В случае если маклер предлагал квартиру для продажи, а заинтересованное лицо заключает с собственником жилья договор найма, то маклер не может требовать уплаты провизиона.

Размер маклерского вознаграждения рассчитывается всегда не от цены указанной в предложении о продаже объекта, а от действительно уплаченной цены объекта.

Например, в объявление указывалось, что дом продаётся за 280 000 марок. После переговоров с покупателем, собственник продал дом за 220 000 марок. Размер провизиона рассчитывается от 220 000 марок

Необходимо также отметить, что маклер имеет право требовать уплаты провизиона, если сделка совершилась. Нередко происходит так, что посреднические услуги маклера остаются безуспешными. В этом случае, заинтересованные лица не обязаны платить маклеру вознаграждение за потраченное время. Всякое соглашение о подобного рода вознаграждениях признаются недействительными, так как нарушают основное правило уплаты провизиона – зависимость от успеха сделки (BGH WM 1988 S. 1199)

Требование уплаты провизиона признаётся действительным, если при посредничестве маклера стороны заключили договор купли-продажи дома или земельного участка, а позднее расторгли его.

Например, покупатель заключил договор покупки дома, а позднее расторг его, так как выявились существенные недостатки, устранение которых стоит больших денег и времени. Покупатель дома может требовать возврата покупной цены с продавца, но не уплаченного маклеру провизиона.

Информация, полученная клиентом от маклера, не должна передаваться третьим лицам. Если третье лицо на основании полученных сведений заключает договор купли- продажи или найма, то маклер может требовать возмещения ущерба от клиента, передавшего информацию. Размер возмещения ущерба не должен превышать суммы провизиона.

Вопросы налогообложения

Собственники земельных участков обязуются к выплате ежегодного налога на землю (Grundsteuer) и разового налога на приобретение земельного участка (Grunderwerbsteuer) .

Право взимания налога на землю в соответствии с Законом о налогообложении земли принадлежит местным общинам, отчего размер налога различен в разных местностях. Налогообложению подлежат земли предприятий сельского и лесного хозяйства, а также иные земельные участки. Налог на землю должен быть уплачен покупателем с момента передачи или внесения участка в Земельную книгу. При расчете налога исходят от суммы налоговой ставки. При этом служащая мерой единица стоимости – в настоящее время еще низкая с 1913 года – умножается на 6 промилле при исчислении налога для предприятий сельского и лесного хозяйства (Grundsteuer A) , прочие – на 3, 5 промилле (Grundsteuer B) . При исчислении налога для собственников односемейных и двухсемейных домов – умножается на 2, 6 до 3, 1 промилле. Вычисленная таким образом сумма налоговой ставки умножается затем на твердо установленный общиной размер повышающей ставки. Полученное число составляет подлежащий уплате размер налога на землю.

Например: односемейный дом показывает единицу стоимости в 100 000 марок. Размер повышающей ставки правомочной общины составляет 300 %. Чтобы вычислить сумму налоговой ставки необходимо единицу стоимости 100 000 х 2, 6 промилле = 260 марок. Таким образом, размер налога на землю составит 260 марок х 3 = 780 марок.

Земельный налог устанавливается на текущий календарный год и подлежит уплате частями к 15 февраля, 15 мая, 15 августа и 15 ноября. По заявлению налогоплательщика возможна также единовременная оплата, то есть один раз в год.

При покупке или обмене земельного участка подлежит уплате налог на его приобретение. Участки, выделенные под строительство дома на основании приобретения права строительства собственного дома на чужой земле, также подлежат налогообложению. Исключение составляют земельные участки стоимостью 5 000 марок и менее, переданные по наследству, на основании договора дарения или разделенные в результате спора между супругами, родственниками прямой линии и приемными детьми.

Размер налога на приобретение земельного участка составляет 3, 5% от его стоимости (с 1. 1. 1997) . Уплата производится покупателем участка в течение месяца со дня ознакомления с решением об уплате налога. Занесение покупателя в Земельную книгу в качестве собственника происходит после уплаты налога на приобретение участка. Суды, нотариусы и учреждения в соответствии с законом обязаны сообщать в финансамт о приобретателях участков и только после этого выдавать свидетельства о собственности.

Государственное поощрение строительства и покупки

жилья, используемого в целях проживания

Государством поощряются следующие объекты: расположенные в Германии дома, используемые собственниками для проживания или предоставленные бесплатно близким родственникам; квартиры в собственных домах; собственные квартиры (за исключением квартир, расположенных в курортных местах).

Поощрению подлежит также перестройка и расширение жилья: например, перестройка чердачного помещения для целей проживания; перестройка помещений, которые раньше использовались по другому, а теперь для целей проживания; перестройка помещений на предмет соответствия современным стандартам.

Содействия не получают следующие объекты: помещения, предназначенные для проведения отпуска или выходного дня; построенные без разрешения на строительство; квартиры, используемые в рамках ведения двойного хозяйства в производственных целях.

Новый Закон о поощрении собственного жилья

(Eigenheimzulagengesetz) действует с 1996 года. Выплата помощи происходит с момента использования жилья для проживания, то есть решающей является дата вселения в дом или квартиру.

Например: Супруги К. построили дом в ноябре 2000 года. В январе 2001 заселились и стали проживать в нем. В рассматриваемом случае, супруги будут получать Eigenheimzulage или финансовую поддержку от государства в течение семи, а не восьми лет.

Если бы они стали использовать жилье для проживания в 2000 году, то тогда они выполнили бы предпосылки для получения помощи в течение 8 лет (с 2000 года по 2007 год).

Размер финансовой поддержки

Новое жилье поощряется в течение 8 лет в размере 5 000 марок ежегодно.

Жилье старше 2 лет также поощряется в течение 8 лет, но в размере 2 500 марок ежегодно.

На каждого ребенка семья получает дополнительно 1 500 марок

(Kinderzulage), также в течение 8 лет.

Перечисленные выплаты свободны от налогообложения.

Заявление на получение финансовой поддержки (Antrag auf Eigenheimzulage) подается в финансамт до истечения четвертого квартала текущего года, в котором возникло право на получение помощи, то есть в год окончания строительства дома или покупки жилья.

Необходимо отметить, что подача налоговой декларации и выплата поощрительной помощи не имеют между собой ничего общего. Формуляр - Anlage EZ 1A на получение Egenheimzulage заполняется только один раз.

Если в течение времени получения поощрения возникнут изменения в отношении предпосылок для его получения, то об этом необходимо сообщить в финансамт (§ 12 Eigenheimzulagengesetz) .

Например: По истечении третьего года получения поощрения дочь выходит замуж и выезжает из родительского дома. На дочь прекращается выплата Kinderzulage. Если у родителей появится новый ребенок, то в этом случае дополнительно подается заявление на получение Kinderzulage на родившегося ребенка.

Порядок заполнения формуляра „ Antrag auf Eigenheimzulage „

Вначале в самом верху вносится год вселения в дом или квартиру. С этого года собственник жилья автоматически получает финансовую поддержку в течении 8 лет, если выполнены все предпосылки. Затем заносятся личные данные и банковские реквизиты. В строках 3 и 10 формуляра, где требуется ответить на вопрос о подоходном налоге, можно спокойно поставить «крестик», так как налоговая декларация не является предпосылкой для подачи заявления о получении поощрения. Строки 22 и 25 предназначены для указания доверенного лица, которому разрешено получение решения финансамта о выплате Eigenheimzulage.

На второй странице формуляра указывается адрес собственного жилья. Здесь же не забудьте отметить, что жилье допущено для длительного проживания. В строках 29 – 30 указываются данные собственников жилья и процентное отношение частей совместной собственности. У супругов часть совместной собственности не во всех случаях автоматически равна – 50 %. Внесение частей совместной собственности особенно важно для супругов, проживающих в незарегистрированном браке. В этом случае, каждый из супругов получает поощрение в зависимости от размера своей доли в совместной собственности.

Как правило, супруги могут получить поощрение для двух различных объектов. Долевое участие супругов в совместной собственности на дом или квартиру ведет к так называемому использованию объекта (Objektverbrauch) . Если поощрение уже было получено супругами, то всякое дальнейшее приобретение недвижимости исключено из поощрения. В соответствии с законом, Eigenheimzulage каждый приобретатель жилья может получить только один раз в течение жизни.

В строках 35 – 36 должны быть указаны все объекты, для которых в прошлом были получены налоговые льготы. Супруги должны указать имя собственника, так как не во всех случаях оба супруга занесены в качестве собственников в Земельную книгу.

Если старое жилье использовалось для целей проживания менее 8 лет, то неиспользованное время для получения поощрения можно перенести на новое жилье.

Например: Дом был построен в 1997 году. В связи с переездом продан в 2000 году. Собственник получал Eigenheimzulage в течение 4 лет. В 2001 году он приобретает новый дом, на который переносит оставшиеся 4 года для получения поощрения.

Затраты на приобретение или строительство жилья указываются в строках 40 – 49.

В случае перестройки или расширения жилья в строке 41 вносятся только затраты на эти цели, затраты на приобретение земельного участка не указываются.

Образец расчета затрат на покупку дома:

Денежный сбор, уплаченный за внесение в Земельную книгу -----------------------

Сумма налога на приобретение земельного участка -----------------------

Затраты на эксперта для определения ценности застроенного участка ---------------

Цена застроенного участка ---------------

Провизион, уплаченный маклеру ---------------

Нотариальные услуги ---------------

Затраты на проезд, связанные с осмотром здания и заключением договора -----------

Затраты на налогового консультанта -----------

Телефонные расходы -----------

Общая сумма = -----------

Образец расчета затрат на строительство дома:

Сбор, уплаченный за разрешение на строительство -----------

Стоимость плана строительства -----------

Гонорар архитектора ----------

Стоимость подключения тока, газа, воды и тепла -----------

Расходы на строительный материал -----------

Расходы на строительное оборудование и машины -----------

Стоимость земляных работ -----------

Стоимость установки коробки дома -----------

Расходы на отделочные работы, включая инсталляционные работы -----------

Стоимость столярных и стекольных работ ------------

Расходы на проезд к строительному объекту ------------

Телефонные расходы ------------

Стоимость приема объекта -------------

Расходы на установку сигнализации и ограждения ------------

Общая сумма = ------------

В строке 43 формуляра указывается размер жилой площади и ее процентное отношение к общей жилой площади.

Если какая–то часть жилой площади дома сдается собственником кому-либо в найм, то заполнению подлежат строки 44 –48.

Строка 49 заполняется в случае, если право собственности на объект принадлежит нескольким собственникам (Grundstückgemeinschaft) . Каждый из них имеет право на часть Eigenheimzulage.

Дополнительное поощрение получают собственники, которые при застройке дома подумали о защите окружающей среде. Предусмотрены два различных вида поощрения - Ökozulage: за энергосберегающее отопление и за строительство энергосберегающего дома.

В первом случае застройщик получает Ökozulage за установку солнечных батарей. Размер поощрения составляет 2 % затрат от стоимости установки, но не более 500 марок в год, выплата производится в течение 8 лет.

Во втором случае предусмотрено поощрение за застройку энергосберегающего дома. Технической предпосылкой служит уменьшение годовой потребности энергии для отопления дома не менее чем на 25 %.

В качестве доказательства необходимо представить удостоверение потребности тепла (Wärmebedarfsausweis), подготовленное архитектором. Размер поощрения составляет ежегодно 400 марок, опять же в течение 8 лет.

Строки 58 – 61 подлежат заполнению, если приобретена часть собственности жилищного товарищества.

Особый интерес представляет это для новых Земель. Предпосылкой для получения поощрения следующие:

жилищное товарищество должно быть зарегистрировано после

1. 1. 1995 года; жилье приобретено в целях проживания; стоимость приобретенной части собственности товарищества – не менее 10 000 марок.

Размер ежегодного поощрения – 2 400 марок в течение 8 лет. Ежегодная доплата на каждого ребенка – 500 марок в течение 8 лет.

Строки 64 - 68 заполняются собственником жилья для получения доплаты на детей (Kinderzulage) . Размер ежегодной доплаты составляет – 1 500 марок на каждого ребенка в течение 8 лет.

Доплата на детей может быть получена только в том случае, если собственником жилья выполнены предпосылки для получения Eigenheimzulage. Дети, не достигшие 18 лет, принимаются во внимание без ограничений. Для детей, достигших 18 лет, действует следующее правило: если собственник жилья получает на детей Kindergeld , то он имеет право получать Kinderzulage.

Во время несения воинской или альтернативной службы доплата на детей не производится. Если ребенок продолжает обучение и его годовой доход не превышает 13. 020 марок, то Kinderzulage платится до достижения им 27 лет.

Родители ребенка, проживающие в незарегистрированном браке, получают 50 % доплаты, то есть наполовину меньше. На детей от первого брака собственники жилья получают полную доплату.

В строке 71 формуляра указывается размер дохода, получаемого собственником жилья. Размер дохода, получаемого холостыми, не должен превышать 240 000 марок, а женатых – 480 000 марок.

Строки 74 – 79 формуляра предназначены для приведения дополнительных данных на случай, если собственник жилья раньше уже получал доплаты из общественных средств.

Необходимо отметить, что квартира или дом, полученные в собственность на основании договора дарения, исключены из поощрения, так как счастливчик не понес расходов на приобретение или строительство жилья.

На том же основании не поощряется жилье, полученное в собственность в порядке наследования. Однако если умерший наследодатель до наступления смерти заявил о получении Eigenheizulage и не успел получить доплату за все 8 лет, то наследник может заявить о ее получении за оставшиеся годы.

Обмен застроенного участка на другой не препятствует получению Eigenheimzulage.

Образец расчета доплаты на собственное жилье

(Eigenheimzulage)

Новое жилье – максимум 5 000 марок ежегодно =

Жилье старше 2 лет или перестроенное – максимум 2 500 марок ежегодно =

Энергосберегающее отопление – 500 марок ежегодно =

Строительство энергосберегающего дома – 400 марок ежегодно =

Доплата на каждого ребенка – 1 500 марок ежегодно =

Таким образом, семья с двумя детьми имеет возможность получить Eigenheimzulage в размере максимум 71200 марок, свободными от налогообложения. Прекрасный подарок, полученный от государства в качестве поощрения приобретения и строительства собственного жилья.

Материал статьи любезно предоставлен международным журналом EXRUS, а подписаться на рассылки, основанные на материалах журнала можно здесь.